Jest szansa na przebicie 5 mld euro

W I połowie 2022 r. wartość transakcji kupna sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła 2,9 mld euro, z czego 1,2 mld euro przypadło na II kwartał. Jak ten wynik wygląda na tle poprzednich lat?

Mateusz Skubiszewski: Wobec analogicznego okresu poprzedniego roku mamy wzrost o 44 proc., co niewątpliwie stanowi efekt popandemicznego odreagowania na rynku nieruchomości. Ten wynik uplasował Polskę na czele europejskiej stawki, ale należy podkreślić, że podobne odbicia można było zaobserwować na większości rynków Starego Kontynentu.

W II kwartale w grze pojawiły się nowe, ale bardzo istotne czynniki, które miały wpływ na nastroje inwestorów. To ryzyka geopolityczne związane z wojną w Ukrainie, rosnące koszty finansowania, turbulencje spowodowane kolejnymi lockdownami związanymi z Covid–19 i ogólnie pogarszające się nastroje gospodarcze. To odcisnęło piętno na rynku inwestycyjnym.

Czy rosyjska agresja na Ukrainę mocno przełożyła się na awersję do inwestowania w Polsce?

MS: Rzeczywiście, w początkowej fazie agresji rynek „wstrzymał oddech”, po czym nastąpiło znaczne uspokojenie i powrót do transakcji, co widzimy po wynikach za II kwartał, który był o blisko 60 proc. lepszy aniżeli II kwartał ubiegłego roku.

Obecnie uczymy się funkcjonowania w nowych geopolitycznych realiach. Ponaddwumiesięczny lockdown w Szanghaju i rosyjska agresja na Ukrainę pokazały nam, jak geopolityka kształtuje funkcjonowanie wielu globalnych biznesów. Alokacja inwestycji jest jednym ze sposobów uniknięcia problemów natury politycznej, a Polska w tej perspektywie jawi się jako pierwszy duży, bezpieczny i na tyle stabilny gospodarczo kraj, który może przejąć projekty biznesowe firm dotychczas działających nie tylko w Ukrainie, ale też w Rosji czy Białorusi. Po nearshoringu (czyli przenoszeniu produkcji z Azji do Europy – red.) to friendshoring, czyli kooperatywy biznesowe państw będących wewnątrz Unii Europejskiej i stowarzyszonych w NATO, może być dla Polski szansą.

Jakiej wartości inwestycji można spodziewacie się zatem w całym 2022 r.?

MS: Szacujemy, że wartość transakcji może w tym roku zamknąć się kwotą ponad 5 mld euro, co plasowałoby nas blisko poziomu z ubiegłego roku, kiedy to rynek wychodził z pandemii, ale nie był jeszcze obciążony wojną w Europie Wschodniej.

Jeśli spojrzymy na strukturę transakcji, to biurowce wróciły na prowadzenie – jednak przede wszystkim za sprawą spektakularnej transakcji zakupu The Warsaw HUB przez Google’a za prawie 0,6 mld euro. Jak rynek prezentuje się, pomijając ten rekordowy zakup pojedynczego aktywa?

Małgorzata Fibakiewicz: Poza Warsaw HUB było jeszcze kilka istotnych dla rynku transakcji, zwłaszcza w tzw. miastach regionalnych. Sprzedaż Nowego Rynku D w Poznaniu do szwedzkiego funduszu Eastnine za blisko 121 mln euro jest historyczną transakcją biurową na rynkach regionalnych, biorąc pod uwagę cenę sprzedaży pojedynczego budynku.

Zauważamy wzrost zainteresowania inwestorów sektorem, co jest związane z rosnącym powrotem pracowników do biur. W najbliższych kwartałach o obrazie rynku decydować będą zjawiska kurczącej się nowej podaży i towarzyszącej jej malejącej liczbie nowych budów, spowodowanej m.in. rosnącymi kosztami finansowania, utrzymującymi się wysokimi kosztami budowy i coraz częściej napotykanymi trudnościami w pozyskiwaniu działek pod nowe projekty. Wielu najemców wykonuje ruchy w celu zabezpieczenia powierzchni na przyszłość. Przekłada się to na dużą aktywność po stronie popytu, którą dało się zauważyć szczególnie na rynkach w regionach. W I półroczu wynajęło się na nich najwięcej powierzchni w historii. I to właśnie projekty biurowe w głównych miastach regionalnych w ostatnim czasie dość często pojawiają się na radarze inwestorów.

Z kolei blask magazynów przygasł. Czy to naturalny efekt po wzmożonych zakupach w latach 2020–2021, czy raczej braku podaży?

MS: Na taki stan rzeczy złożyło się kilka czynników. Na pewno efekt braku podaży czy „wstrzymania oddechu inwestorów” w pierwszej fazie agresji, kiedy to mieliśmy do czynienia z lawinowo rosnącymi kosztami budowy, brakiem materiałów czy masowym odpływem ukraińskich pracowników budowlanych. Rynek magazynowy jednak dalej stanowi atrakcyjny segment, niemniej inne sektory ponownie zyskują na atrakcyjności. Z naszej perspektywy oceniamy to jako próbę znalezienia przez rynek magazynowy nowej równowagi, a czasowe wyhamowanie aktywności transakcyjnej nie oznacza braku apetytu inwestorów na tego typu aktywa, a rzeczywiście bardziej ograniczenia dostępności.

Trzeba zauważyć, że ani pandemia, ani globalne turbulencje wywołane sytuacją polityczną w regionie – której wszystkich długofalowych skutków na dobrą sprawę nie jesteśmy dziś w stanie ocenić – nie zaszkodziły logistyce, aczkolwiek konsekwentnie ją przemodelowują. W naszej ocenie dwa silniki, które od wielu miesięcy napędzały ten sektor, to jest skracanie łańcuchów dostaw i rozwój e-commerce, wciąż powodują, że rynek magazynowy w regionie ma przed sobą dobre perspektywy.

Wartość transakcji w nieruchomości handlowe w I półroczu też okazała się zaskakująco wysoka – patrząc wnikliwiej, okazuje się, że to głównie efekt restrukturyzacji EPP i pozyskania partnerów do spółek joint venture. Jaki jest obraz pozostałej część rynku, czy dalej to mniejsze parki i centra convenience przyciągają kapitał?

MS: Tak, ten sektor będzie się dalej rozwijał dzięki inwestycjom w retail parki oraz obiekty typu convenience. Te formaty okazały się najbardziej odporne na pandemię, która przyspieszyła również zmianę nawyków zakupowych Polaków. To wszystko niewątpliwie podnosi atrakcyjność tych formatów i wzmaga zainteresowanie inwestorów. Wzrosty obrotów i powrót odwiedzalności do poziomów sprzed pandemii pozwalają z ostrożnym optymizmem patrzeć w przyszłość rysowaną nie tylko przez małe formaty, ale też wysokiej klasy dobrze wynajęte centra handlowe.

Jakie perspektywy widzicie, jeśli chodzi o PRS? Czy kryzys na rynku mieszkaniowym może być katalizatorem, jeśli chodzi o instytucjonalny najem lokali?