Zmiany w planowaniu przestrzennym są konieczne i podkreślaliśmy to już w toku prekonsultacji publicznych projektu ustawy reformującej planowanie przestrzenne. Dwie dekady funkcjonowania obecnej ustawy pogłębiały z roku na rok chaos przestrzenny, czego efektem jest postępująca, niekontrolowana suburbanizacja. Łatwo oczywiście wskazać winnego – czyli decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Miały być tylko wsparciem dla planów, a w rzeczywistości zastąpiły je w ponad 50 proc. Stało się tak jednak dlatego, że przez dwie dekady ustawy plany zagospodarowania terenu powstały raptem dla 40 proc. kraju, a i tak w wielu miejscach są już mocno zdezaktualizowane. Osią problemu stał się głównie brak pieniędzy w gminach na procedowanie nowych planów – co niestety może być problemem i nowej ustawy. Brak prognoz finansowych i skomplikowane procedury uchwalania planów bądź nieprawidłowości w ich ustalaniu hamowały rozwój przestrzenny. Dziś uchwalanie planu to około trzech–czterech lat, a są i takie procedowane ponad dziesięć lat…

Decyzje o warunkach zabudowy pozwalają obecnie utrzymywać poziom produkcji mieszkaniowej, dlatego tak ważne jest, żeby zmiany w tym zakresie nie spowodowały spadku inwestycji o 50 proc., a tym samym i podaży mieszkań. Muszą więc istnieć instrumenty, które – odpowiadając jednocześnie celom reformy – zapewnią odpowiedni poziom produkcji mieszkaniowej. Nie można dopuścić do tego, że nagle ograniczymy o przeszło połowę wszystkie inwestycje – bo to może skończyć się ogromnym kryzysem mieszkaniowym. Miałoby to bardzo złe skutki dla gospodarki, szczególnie w aktualnych, bardzo trudnych czasach. Nowa ustawa pozwalała będzie wydawać decyzje WZ tylko w obszarach uzupełniania zabudowy, które będą fakultatywnie wyznaczane w planie ogólnym. Oznacza to, że jeśli gmina ich nie wyznaczy, to żadna decyzja WZ nie została w gminie wydana. Niestety, nawet jeśli gmina będzie chciała taki obszar wyznaczyć, to będzie to mogła zrobić tylko w ramach ściśle określonego, niemalże geometrycznego wzoru, i tylko dla zgrupowania minimum pięciu budynków, oddalonych od siebie o nie więcej niż 100 m. Wzór ten wyklucza w zasadzie jakąkolwiek dowolność gminy w przyjmowaniu bardziej elastycznego wyznaczania tego obszaru. To może spowodować wstrzymanie inwestycji – nawet tam, gdzie są uzasadnione z punktu widzenia rozwoju przestrzennego gminy. Ścisłe sparametryzowanie tych zasad mocno uderzy we władztwo planistyczne gminy.

Choć ministerstwo przedłużyło termin ważności decyzji WZ z trzech do pięciu lat, to i tak widzimy duży problem w przyjęciu takiej wartości. Średnio od wydania decyzji WZ do wydania pozwolenia na budowę mijają co najmniej dwa lata. Potem mamy więc tylko trzy lata na proces budowlany, co przy większych, etapowych inwestycjach może być niewystarczające. Problem pojawi się też wtedy, kiedy będziemy chcieć skorzystać np. z pozwolenia zamiennego, a z obrotu prawnego zostanie wyeliminowana decyzja stanowiąca podstawę do wydania zgody na taką zmianę.

Zaproponowaliśmy – wzorem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, która jest ważna przez sześć lat od chwili, gdy stała się ostateczna – żeby decyzja WZ wygasała w terminie pięciu lat, o ile deweloper nie skorzysta z niej w tym czasie w celu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. To powinno wyeliminować obawy o to, że decyzje takie będą przetrzymywane wiele lat, a następnie zrealizowana zostanie na ich podstawie inwestycja, która będzie kolidować ze zmienionym w tym czasie otoczeniem urbanistycznym.

Autor jest radcą prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich