Magazynowy boom jeszcze daleki od wygaśnięcia

2021 r. okazał się pod wieloma względami rekordowy. Wynajęto ponad 7 mln mkw., a fundusze kupiły magazyny za 3 mld euro. Deweloperzy starają się nadążyć za tymi dwoma źródłami popytu, oddali ponad 3 mln mkw., a w budowie na koniec grudnia było 4,6 mln mkw. Jak postrzegacie perspektywy rynku magazynowego w kolejnych latach, na jak długo silniki boomu mają paliwa?

Głównym motorem napędowym rynku magazynowego jest e-commerce. Według prognoz wartość sprzedaży w internecie w Polsce już za pięć lat będzie sięgać ponad 160 mld zł, zatem mamy bardzo dużo do nadrobienia w stosunku do krajów zachodnich. Dodatkowo cały czas mamy do czynienia z nearshoringiem, czyli zabezpieczaniem, skracaniem łańcuchów dostaw, przenoszeniem fabryk bliżej rynków zbytu. Polska stała się niewątpliwie beneficjentem tego zjawiska. Na naszym rynku pojawiają się cały czas nowi inwestorzy, wolnego pieniądza na świecie jest dużo i magazyny są dziś naturalnym sektorem, żeby ten kapitał ulokować.

Zasoby magazynowe w Polsce to już około 24 mln mkw. Jak mogą się zwiększyć w najbliższym czasie?

Jak powiedziałem, główny motor napędowy, czyli e-commerce, daje jeszcze bardzo duży potencjał wzrostu, nearshoring również stwarza szanse. A czy popyt faktycznie utrzyma się na dotychczasowym wysokim poziomie, to zależy również od tego, czy branża poradzi sobie ze wszystkimi wyzwaniami. Mówimy tu przede wszystkim o kosztach, o drastycznej podwyżce opłat za media, głównie prąd, gaz. Wzrost kosztów materiałów budowlanych doprowadził też w 2021 r. do wzrostu czynszów, ale nie był on znaczący. Dla deweloperów wyzwaniem są również kurczące się zasoby gruntów pozwalających na zabudowę, a na popularności zyskują inwestycje typu brownfield, czyli kupowane są działki z zabudowaniami do wyburzenia.

Koszt mediów to jedno, a z ostatnich rozmów z deweloperami magazynowymi wynika, że nie da się dłużej nie podnosić czynszów i opłat serwisowych – w związku z rosnącymi kosztami wykonawstwa. Newmark Polska to firma reprezentująca najemców, w 2021 r. pomagaliście im w wynajęciu 500 tys. mkw. powierzchni magazynowej w całym kraju. Czy są jakieś sposoby optymalizacji, ulżenia najemcom w tych trudnych pod względem kosztów operacyjnych czasach?

Z jednej strony mamy optymalizację łańcucha dostaw, czyli musimy zastanowić się, gdzie taki magazyn ulokować. W ofercie są magazyny typu big box, czyli duże hale zlokalizowane najczęściej na przedmieściach, ale i mniejsze powierzchnie, tzw. SBU (small business unit – red.), przeważnie w przestrzeni miejskiej. Najemcy muszą zważyć, jak skrócić łańcuch dostaw, by docierać do swoich odbiorców jak najszybciej. Optymalizować można również samą powierzchnię magazynową, jeżeli odpowiednio wcześnie rozpoczniemy rozmowę z właścicielem, możemy dostosować głębokość naszego modułu, rodzaj i liczbę bram, tereny zewnętrzne i wiele innych parametrów technicznych. Ponadto deweloperzy, poza rozwiązaniami czysto konstrukcyjnymi, oferują sposoby optymalizacji zużycia mediów, instalację fotowoltaiczną, zwiększoną termoizolacyjność, wykorzystanie wody szarej itp.

Gros zasobów magazynowych skoncentrowanych jest na pięciu głównych rynkach. Czy deweloperzy są też aktywni w innych regionach – w poszukiwaniu ziemi albo pracowników?

Tak. Na wstępie powiem, że sama „wielka piątka” podlega ekspansji, bo jeszcze kilka lat temu np. pod pojęciem centralnej Polski kryły się głównie Stryków i Piotrków Trybunalski, później środek ciężkości przesunął się w kierunku Łodzi i okolic, m.in. Zgierza i Kutna. Obszary aglomeracji organicznie rozrastają się o coraz dalsze przedmieścia.

Poza tym mamy rynki wschodzące, jak ściana zachodnia od Szczecina po Zgorzelec, miasta portowe czy Radom, Kielce, Lublin i Białystok. Wygląda na to, że ten trend będzie postępować, co związane jest z rynkiem pracy, dostępem do zasobów ludzkich, ale też ciągłą poprawą infrastruktury komunikacyjnej w Polsce. Co roku obserwujemy, że na magazynowej mapie pojawiają się nowe lokalizacje i spodziewamy się, że tak pozostanie.

Nieruchomości