Ceny szaleją. Czy stawki najmu mieszkań nadążą?

Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w IV kw. 2021 r. to już ponad 13 tys. zł – wynika z analiz portali Morizon.pl i Gratka.pl. W Gdańsku jest to ponad 11,6 tys. zł, w Katowicach – ponad 6,7 tys. zł. W Krakowie niemal 11,5 tys. zł. W Łodzi mieszkania z drugiej ręki zdrożały do niemal 6,9 tys. zł za mkw., a we Wrocławiu – do 9,6 tys. zł.
Do tego drastycznie rosną ceny gazu, prądu, wywozu śmieci, utrzymania nieruchomości. Jak to wpłynie na rynek najmu? Czy pandemia nie pozwoli na dyktowanie wyższych stawek za wynajem mieszkania?

Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse:

- Wzrost kosztów utrzymania mieszkań jest ogólnopolski, co oznacza że dotknie wszystkie nieruchomości przygotowane na wynajem. Inaczej jednak będą się te koszty przekładać na nowe i stare budownictwo. Nowy blok z rozwiązaniami ograniczającymi zużycie energii (cieplnej, elektrycznej), z licznikami ciepła, będzie miał dużo niższe wzrosty kosztów niż nieocieplony budynek ze starą ciepłownią. Dlatego oczekujemy większego zainteresowania nowymi mieszkaniami i takimi, które wprost wskazują niskie koszty utrzymania (mniejszy metraż, efektywne sprzęty AGD, ekologiczne rozwiązania architektoniczne). Wzrost kosztów przełoży się na rachunek całościowy za najem.

W wielu przypadkach oczekujemy jednak, że część właścicieli mieszkań nie przerzuci w pełni podwyżki na najemców w obawie przed ich utratą, co oznaczałoby konieczność ponoszenia kosztów w całości, gdy mieszkanie opustoszeje.

O dziwo jednak, na rynku wynajmu mieszkań praktycznie nie widać już pandemii. Stawki najmu podniosły się po szoku z 2020 roku i odnotowujemy kwoty nieznacznie niższe niż w 2019. To co się zmieniło, to liczba osób zainteresowanych i ich skłonność do negocjacji ceny.

Tak więc presja na zwiększenie czynszów jest ograniczona popytem. Jak tylko zacznie się on zwiększać, stawki najmu wzrosną. Niemniej jednak cześć właścicieli mieszkań ma permanentny problem ze znalezieniem najemców. Niski stan techniczny, utrudnienia techniczne lokalu czy nieatrakcyjna lokalizacja zmusza albo do znacznego obniżenia czynszu albo długiego poszukiwania najemców.

Marta Szczepkowska-Sadoch, dyrektor prawny agencji Freedom Nieruchomości:

Nieruchomości kosztują i wielu osób nie stać na to, żeby kupić sobie własne lokum. Brak im zdolności kredytowej, brak środków na wymagany wkład własny, którego wartość też rośnie wraz ze wzrostem ceny nieruchomości. Przy cenie nieruchomości wynoszącej 400 tys. zł to zazwyczaj 80 tys. zł. Mało młodych osób dysponuje taką kwotą wchodząc w dorosłość, a przecież zakup mieszkania wiąże się jeszcze z dodatkowymi kosztami (koszty notarialne, remonty, wyposażenie). Trzecim czynnikiem jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych w związku ze wzrostem stóp procentowych.

Banki podchodzą ostrożnie do udzielania kredytów, dokładnie weryfikują kredytobiorców, stabilność ich dochodów i zatrudnienia. Pandemia i zmieniające się przepisy w związku z wprowadzeniem Polskiego Ładu też mają wpływ na rynek. Do tego dochodzi niechęć młodego pokolenia do podejmowania długofalowych zobowiązań. Młodzi wolą móc szybko się przemieszczać, zmieniać miejsce zamieszkania. Wygodniej im wynajmować. Chętnych na wynajem nie brakuje. Właściciele mieszkań mogę czuć się pewnie. Wiedzą, że znajdą najemców dość szybko, oczywiście, jeśli czynsz jest rynkowy i adekwatny do standardu i lokalizacji mieszkania.

Jeśli czynsz będzie za wysoki, mieszkanie może stać puste. A jeden miesiąc przestoju może czasem przynieść większą stratę niż niższy czynsz. Lepiej mieć najemcę, który zapłaci za 12 miesięcy po 2,3 tys. zł, co da rocznie 27,6 tys. zł, niż oczekiwać 2,5 tys. zł i mieć np. trzy miesiące bez najemcy, bo wtedy zarobimy 22,5 tys. zł rocznie.

Trudno jednoznacznie wskazać, o ile czynsze wzrosną. Myślę, że można spodziewać się wzrostów w wysokości do poziomu inflacji, zatem do 10 proc.