Kiedy właściciel może podnieść czynsz

Rata kredytu nie jest składową czynszu ani opłat za mieszkanie. Nie każdy wynajmowany lokal jest przecież obciążony kredytem – mówi Marta Szczepkowska-Sadoch, dyrektor prawny Freedom Nieruchomości. – W wielu przypadkach pośrednio wpływa jednak na wysokość stawki najmu. Właściciele mieszkania kalkulują opłacalność wynajmu, a wysokość raty kredytu jest elementem tej kalkulacji. Wynajmujący, chcąc utrzymać rentowność inwestycji, będą zmuszeni podnosić czynsze.

Co jest w umowie

Dyrektor z Freedom Nieruchomości ocenia, że wysokość stawki najmu można w umowie w jakiś sposób uzależnić od wysokości stóp procentowych i zmieniających się rat kredytu. – Pewnie są takie przypadki, choć ja się z nimi w swojej praktyce nie spotkałam – podkreśla. – Pamiętajmy, że stopy mogą rosnąć i spadać. W umowach najmu można spotkać różne zapisy i pewnie nie wszystkie są zgodne z prawem.

Co mówi prawo? – W umowie można zastrzec waloryzację czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych i w ten sposób chronić się przed inflacją. Można też zawierać umowy na krótszy czas i za każdym razem ustalać nowy czynsz. Można też czynsz wypowiedzieć – wskazuje Marta Szczepkowska-Sadoch. Zwraca też uwagę na rodzaje umów najmu. – Coraz popularniejsze są umowy najmu okazjonalnego, bo wyłączają w dużej części stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów – tłumaczy. – W przypadku zwykłej umowy najmu będą miały zastosowanie przepisy tej właśnie ustawy. Jeżeli umowa przewiduje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia, to czynsz też można wypowiedzieć z zachowaniem tego okresu. Czas ten nie może być krótszy niż trzy miesiące. Podwyżki nie można przeprowadzać częściej niż raz na sześć miesięcy, a pod rygorem nieważności powinna być dokonana na piśmie.

Najemca, jak tłumaczy ekspertka, w ciągu dwóch miesięcy może odmówić – też na piśmie – przyjęcia podwyżki. – Oznacza to rozwiązanie umowy – zaznacza. – Najemca może też zakwestionować podwyżkę, gdyby czynsz przekraczał 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli średniego kosztu budowy (wskaźnik ustalają wojewodowie) i wnieść pozew do sądu w celu ustalenia, czy podwyżka jest zasadna, a jeśli tak – to w jakiej wysokości. I to właściciel będzie zobowiązany wykazać, że zachodzą przesłanki do podwyższenia czynszu, bo obecna kwota nie pokrywa kosztów utrzymania mieszkania i nie zapewnia zwrotu kapitału i zysku. O ile przepisy dość ściśle definiują zwrot na kapitale, o tyle nie określają, co można uznać za godziwy zysk. Tu będzie decydował sąd, prawdopodobnie na postawie danych z rynku – tłumaczy.

Na zapis o godziwym zysku zawraca też uwagę Elżbieta Liberda, radca prawny z Lex Perfecta i ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Ustawodawca nie był tu precyzyjny. Wykładnia przepisów także nie podaje definicji tego sformułowania. Można przypuszczać, że kiedy lokator nie zgodzi się na podniesienie czynszu, bo w jego odczuciu podwyżka jest zbyt wysoka, kwestię „godziwego zysku" rozstrzygałby sąd – potwierdza mec. Liberda. – Takie sprawy nie pojawiają się na wokandzie zbyt często – zaznacza.

Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse, potwierdza, że w większości umów najmu nie ma bezpośrednio wskazanej formy finansowania zakupu nieruchomości. – Stąd mało jest zapisów uzależniających wzrost stawki najmu od wzrostu rat kredytu – mówi. – Bezpośrednie przełożenie na koszt utrzymania mieszkań mają ceny energii, ogrzewania, wody.

Dyrektor Klukowski dodaje, że umowę najmu można zawrzeć na czas nieokreślony lub na czas oznaczony. – Najbardziej rozpowszechnione są umowy na czas nieokreślony, gdzie strony mogą dość szybko zmienić warunki finansowe. W przypadku umów na czas oznaczony możliwości zmiany warunków są mniejsze – mówi.

Kto za to zapłaci

Co począć z rachunkami za prąd czy śmieci, gdy z najemcą umawialiśmy się na stałą kwotę? W ocenie mec. Elżbiety Liberdy umowy z tzw. zryczałtowanym czynszem uwzględniającym nie tylko stawkę najmu i czynsz administracyjny, lecz także stały koszt mediów, były często praktykowane.

– Dla wielu wynajmujących i najemców było to komfortowe rozwiązanie pozwalające uniknąć comiesięcznych problemów z liczeniem, sprawdzaniem, pilnowaniem dochodu – mówi. – W dzisiejszej sytuacji ekonomicznej takie rozwiązanie generuje jednak problemy. Pobierane od miesięcy czy lat świadczenia za media przy obecnej stawce czynszowej są niewystarczające.

Rozwiązanie? – Klauzula waloryzacyjna, podwyżka uzasadniona, próba porozumienia z najemcą – wskazuje Elżbieta Liberda. – To jedyne możliwości, które oferują nam przepisy. Jednak nie da się ich zastosować jednostronnie – zawsze musimy umieć i móc się porozumieć z najemcą.

Maciej Klukowski zaznacza, że większość zawieranych dziś umów rozdziela koszty stałe i zaliczki na media i śmieci.