Nie taki PRS straszny, jak go malują

Rozwój rynku najmu instytucjonalnego (PRS) bardzo przyspieszył w czasie pandemii. Dlaczego akurat w tym niełatwym czasie na wejście do Polski zdecydowały się duże fundusze skupujące całe budynki?

Jarosław Bator, członek zarządu Resi4Rent (R4R), największej w Polsce prywatnej platformy mieszkań na wynajem, tłumaczy, że w tym czasie na globalnym rynku pojawiło się dużo pieniądza. – I ten pieniądz trzeba było gdzieś zainwestować. A PRS to jeden z atrakcyjniejszych sektorów – tłumaczy. – Polska jako rynek dojrzała do wejścia takich funduszy.

Powstałej w 2018 r. spółce R4R koronawirus w biznesie nie namieszał. W 2020 r., kiedy przyszła pandemia, jeden budynek firmy był już oddany, kolejne były w trakcie odbiorów. – Wynajmowały się szybciej, niż zakładaliśmy w biznesplanach przed pandemią. Pandemiczny kryzys nas nie dotknął – podkreśla Bator.

Racjonalna inwestycja

Pandemia nie pomieszała też szyków państwowej spółce PFR Nieruchomości. – Działamy na tym rynku dłużej niż inni. Jesteśmy benchmarkiem – przypomina Krystyna Wąchał-Malik, członek zarządu PFR N. – Najem nam nie spadł, utrzymał się na bardzo stabilnym poziomie – między 95 a 97 proc., jeśli chodzi o Fundusz Mieszkań na Wynajem, i 100 proc. w Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. Ważne, jak skonstruowany jest produkt. My mamy długoterminowe umowy.

Za co fundusze lubią Polskę? – Zainteresowanie jest tak duże, bo ceny nieruchomości w Polsce rosną. Długoterminowa inwestycja we wzrost wartości nieruchomości jest racjonalna, trafiona – tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik.

Rosnące mimo pandemii ceny mieszkań skierowały uwagę wielu klientów na rynek najmu, który jawi się jako bardziej atrakcyjny. – Stawki najmu nie rosły tak szybko – podkreśla wiceprezes PFR N. – Fundusze zdają sobie sprawę, że dużej części społeczeństwa nie będzie stać na zakup mieszkania.

W ocenie Jarosława Batora czynsz za mieszkanie będzie w przyszłości niższy niż rata kredytu hipotecznego. – Zwrócimy więc centra miast tym, których nie będzie stać na kupno mieszkania – przekonuje. – Wynajmując, będą mogli wciąż mieszkać w centrum.

Także zdaniem Anny Łagowskiej-Cioch, szefowej działu najmu mieszkań w spółce Cavatina Holding (jej spółka siostra Resi Capital do 2023 r. ma dostarczyć ponad 2 tys. mieszkań, a do 2025 r. – ponad 5 tys.), polski rynek najmu z pandemii wychodzi z tarczą. Po pierwszym załamaniu szybko się odbudował i ustrukturyzował. – A nie można tego powiedzieć o rynku biurowym, hotelowym czy też retailowym. I to jest odpowiedź, dlaczego fundusze są zainteresowane wejściem na ten rynek – podkreśla Anna Łagowska-Cioch.

Deweloperzy przestawią się na produkcję czynszówek?

Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich, nie ma wątpliwości, że podstawowym klientem deweloperów będzie nadal klient indywidualny – czy to kupujący dla siebie, czy to inwestorzy. – Sprzedaż mieszkań funduszowi umożliwia dywersyfikację działalności – tłumaczy mecenas. – Umożliwia też uzyskanie środków, za które deweloper może później kupić grunt albo rozpocząć nowy etap inwestycji. Część takiej inwestycji (albo cała) jest przeznaczona na wynajem, a deweloper może szybciej rozpocząć kolejne etapy – już dla klientów indywidualnych.

Nie ma konkurencji

Słychać glosy, że inwestujące w lokale fundusze zabierają je Kowalskiemu, który chciałby je kupić dla siebie. Da się zaspokoić wszystkie apetyty? Anna Łagowska-Cioch odrzuca zarzuty. – Od 2015 r., od kiedy zaczęła się w Polsce „przygoda" z PRS, w sześciu największych miastach wybudowano ok. 420 tys. lokali. A aktywnie działających lokali PRS jest nieco ponad 7 tys. To kropla w morzu – podkreśla.

Jarosław Bator zauważa, że np. R4R (spółka powiązana z Echo Investment) nie kupuje żadnego mieszkania, które pojawiłoby się w ofercie dla Kowalskiego. – Od podstaw budujemy własną bazę lokali. Tu nie ma konkurencji – zaznacza. – Jeśli działka jest atrakcyjna pod budowę mieszkań na sprzedaż, to my jako R4R nawet jej nie oglądamy.

Dlaczego wynająć od firmy, nie od Kowalskiego? Anna Łagowska-Cioch podkreśla, że fundusze oferują mieszkania w różnych miastach. – Młodzi są dziś mobilni. Dziś mieszkają tam, jutro gdzie indziej. Osoba, która wynajmuje od nas mieszkanie, ma możliwość płynnej zmiany lokalizacji – tłumaczy. – Drugą kwestią jest zmiana metrażu. Wynajmujący 40-metrowe mieszkanie, któremu zmieniła się sytuacja życiowa i potrzebuje dodatkowego pokoju, nie musi się martwić, wypowiadać umowy najmu, szukać nowego lokalu. Jesteśmy w stanie zagwarantować mu większe mieszkanie w tej samej lokalizacji. Może z nami zostać na lata.

Krystyna Wąchała-Malik przyznaje, że młodzi chcą dziś wynajmować, używać. Wynajmując, dostają wykończone w wybranym standardzie mieszkanie. – Mamy 24-godzinny serwis. Coś się zepsuje, dzwonię, kapie, dzwonię. Fundusze są coraz bardziej nowoczesne, używają coraz nowocześniejszych aplikacji. Reklamacja? Proszę bardzo – w aplikacji. Zamówienie – w aplikacji. Zgłoszenie usterki – w aplikacji – tłumaczy wiceprezes.

A więc mieszkanie jako usługa. – Bardzo wygodna usługa. Mamy ludzi, którzy sprzedali własne mieszkanie i przeprowadzili się do wynajmowanego z uwagi na serwis, z uwagi na bardzo dobrą jakość naszych mieszkań. Wszystko zależy od potrzeby. Będą chętni na wynajem i na zakup. Wszystko na rynku się zmieści – podkreśla Krystyna Wąchała-Malik.

W niedawnym referendum mieszkańcy Berlina opowiedzieli się za częściowym wywłaszczeniem największych funduszy, które właściwie zdominowały rynek najmu, Słychać głosy, że taki scenariusz jest możliwy i w Polsce. Jest możliwy? Polski PRS słusznie zbiera cięgi za Berlin?

Sebastian Juszczak zaznacza, że porównywanie sytuacji mieszkaniowej w Berlinie z działalnością funduszy w Polsce jest nieporozumieniem.

– Udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych Warszawy to 2,5 promila. W Berlinie to 34 proc. Przyjmując, że w Warszawie sprzedaje się średnio 20 tys. mieszkań, to gdyby co dziesiąte było sprzedane funduszowi, to po 50 latach fundusze miałyby jedynie 5 proc. zasobu mieszkaniowego w Warszawy, który wzrósłby do 2 mln mieszkań. To nie ta skala – zauważa mecenas. – Poza tym fundusze w Berlinie pozyskiwały mieszkania w inny sposób. Na początku XXI wieku, i oczywiście wcześniej, w Berlinie było mnóstwo pustostanów zarządzanych przez spółki miejskie. Miasto nie było w stanie ich wyremontować. I tak np. w 2004 r. zawarto w Berlinie wielką transakcję. Jeden z funduszy kupił spółkę miejską, która miała 65 tys. mieszkań. To mniej więcej dziesięć razy więcej, niż jest w sektorze PRS w Polsce. Fundusze w Berlinie te mieszkania wyremontowały i wypuściły na rynek. Patrząc na liczby, zagrożenie u nas nie istnieje. Problemem Berlina jest pewna antyinwestycyjna polityka miasta. Fundusze są przecież także w Hamburgu, Monachium, a tam takich problemów nie ma. W Berlinie miasto nie zapewniało wystarczającej podaży mieszkań. A mieliśmy do czynienia z wielką migracją wewnętrzną, gdzie rokrocznie przybywało od 40 do 60 tys. osób. A poza tym – ile mieszkań przybędzie od tego, że zmienią właściciela? Zero.

Co jest w planie

Mieszkania na wynajem powstają m.in. na terenach przeznaczonych w planach miejscowych na działalność komercyjną.

– To trochę obejście prawa. Jeśli plan zagospodarowania określa tereny jako usługowe, handlowe, przemysłowe, to takie powinny być. Przenoszenie mieszkaniówki do usług jest nieakceptowalne. No bo po co nam te przepisy? – mówi Krystyna Wąchała-Malik.

Innego zdania jest Jarosław Bator. – To nie żadne obejście prawa. Jeśli coś nie jest zabronione, to jest dozwolone. A mieszkaniówka ma często tak idiotycznie wysokie współczynniki miejsc parkingowych, że przy PRS zupełnie się nie opłacają – mówi. – Klienci PRS zwykle nie mają samochodów, bo ich nie potrzebują. Jeżdżą komunikacją miejską, rowerami, czyli tym wszystkim, co chcemy promować. Łatwiej jest wybudować PRS, który działa na zasadzie hotelu, na planie hotelowym z dużo mniejszym parkingiem. Jest wiele aparthoteli i innych form pośrednich pomiędzy mieszkaniem na lata a hotelem. Byłoby dobrze, żeby plany zagospodarowania nadążały za rzeczywistością i potrzebami.