Za domy płacimy coraz więcej

Ponad 105,5 tys. – tyle zgłoszeń z projektem budowlanym lub pozwoleń na budowę domu jedno- lub dwurodzinnego wydano w 2020 r.

– Liczba ta po raz pierwszy w historii przekroczyła 100 tys. – podkreśla Anna Karaś, analityk Cenatorium, firmy dysponującej największą bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości. Aż 94,7 proc. stanowiły pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. W porównaniu z 2019 r. liczba pozwoleń wzrosła o 6,1 proc.

Czytaj także: Koszt budowy domu w 2021. Tanio już było

– Tempo wzrostu jednak wyhamowało. W latach 2015–2017 przyrost wynosił 10–11 proc. (r./r.) – zauważa Anna Karaś. – W ujęciu kwartalnym widać, że II kw., na który nakłada się początek pandemii i spowolnienie pracy urzędów, przyniósł bardziej drastyczny spadek liczby wydanych pozwoleń, aniżeli wynikałoby to z sezonowych tendencji. W ujęciu rok do roku liczba wydanych pozwoleń i zgłoszeń spadła o 8,2 proc., ale nadal była wyższa niż w I kw. 2020 r. Wyniosła ponad 25,6 tys. – wskazuje.

Rekordy w Trójmieście

W kolejnych kwartałach 2020 r. odnotowano znaczne odbicie i wzrost liczby wydawanych pozwoleń. W IV kw. było ich o niemal 22 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r.

Tak duży wzrost, jak tłumaczy Anna Karaś, był w dużej mierze spowodowany spiętrzeniem spraw z poprzednich kwartałów. Ale nie tylko. – Pandemia oraz rosnące ceny mieszkań coraz częściej skłaniają Polaków do zakupu domu jednorodzinnego – tłumaczy ekspertka Cenatorium. – Część traktuje to jako alternatywę dla zakupu lokalu w mieście, ale sporo osób zdecydowało się też na budowę domów wakacyjnych w rejonach wypoczynkowych.

Jak zauważa Anna Karaś, zwiększony popyt na domy przełożył się na dynamiczny wzrost cen. W 2020 r. średnia cena mkw. nieruchomości zabudowanej domem poszła w górę o 13,4 proc. – Ceny transakcyjne wzrosły nawet w II kw. o 12 proc., podczas gdy na rynku mieszkań obserwowano stabilizację, a na niektórych rynkach nawet okresowe spadki – wskazuje analityczka. – Tempo wzrostu cen domów w ubiegłym roku wyraźnie przyspieszyło. Na koniec roku średnia cena domu liczona dla całego kraju to 5052 zł za mkw.

Najwięcej domów (na tle największych aglomeracji) sprzedaje się w Warszawie, mimo że liczba wydawanych pozwoleń na budowę spadła. Cenatorium podaje, że od początku I kw. 2019 do końca III kw. 2020 r. odnotowano w stolicy ponad 2,3 tys. transakcji. Drugim miastem był Kraków, gdzie zawarto 1,2 tys. transakcji. W Łodzi było ich 1,1 tys. W pozostałych miastach liczba sprzedanych w tym czasie domów nie przekroczyła 1 tys.

Średnia całkowita cena domu najbardziej, bo o 43,2 proc., poszła w górę w Sopocie. Za dom w sercu Trójmiasta w 2020 r. płacono średnio ok. 2 mln zł.

– To najwyższa cena w Polsce – mówi Anna Karaś. – Na drugim miejscu jest stolica z przeciętną ceną 1,2 mln zł. Tuż za Warszawą znalazł się Gdańsk, gdzie średnia cena transakcyjna wywindowała do 1 mln zł. W ujęciu rok do roku odnotowaliśmy wzrost o przeszło 30 proc. Kilkunastoprocentowe zwyżki cen domów mamy także w Krakowie i we Wrocławiu.

Na Wawer!

W Warszawie przeciętna cena transakcyjna domu w porównaniu z 2019 r. pozostała w zasadzie stabilna. Zmieniły się jednak adresy kupowanych nieruchomości.

– Co trzeci dom kupiony w Warszawie w 2020 r. to dom w Wawrze. Dzielnica ta odnotowała największy wzrost popytu, o niemal 8 pkt proc. w stosunku do 2019 r. – mówi Anna Karaś. – Ten wzrost wynika z najniższych cen w stosunku do atrakcyjności lokalizacji. Taniej jest tylko w Rembertowie i w Wesołej. Wawer cieszy się jednak większym zainteresowaniem głównie ze względu na kolej, jej szybki dojazd do centrum. Nie bez znaczenia jest też wielkość oferty – tłumaczy.

Średnia transakcyjna cena domu w Wawrze w 2020 r. wyniosła 839 tys. zł. Ceny w dzielnicy są jednak bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji. – Najdroższe są nieruchomości w pobliżu stacji PKP. Prym wiedzie Anin – średnia cena transakcyjna za dom w promieniu 1 km od tej stacji kolejowej to 1,3 mln zł – wskazuje Anna Karaś. – Średnio ok. 1 mln trzeba przeznaczyć na dom w okolicy stacji PKP Wawer i PKP Radość. Znacznie taniej jest na peryferiach dzielnicy. W Falenicy średnia cena domu to mniej niż 500 tys. zł.

Dla porównania – średnia cena domu na Żoliborzu (0,9 proc. udziału w ubiegłorocznych transakcjach) to ponad 3,8 mln zł. Na Ochocie jest to ponad 2,6 mln zł (0,3 proc.). Za domy na Mokotowie płacono w ubiegłym roku średnio ponad 1,9 mln zł (7,9 proc. wszystkich transakcji), w Wilanowie – 1,6 mln zł (8,5 proc.), na Ursynowie – ponad 1,48 mln zł ( 8,5 proc.), we Włochach – ponad 1 mln (4 proc.), w Ursusie – prawie 942 tys. zł (1,6 proc.). W Rembertowie przeciętna cena domu w ubiegłym roku wyniosła niespełna 680 tys. zł (3,2 proc.), a w Wesołej – 777,4 tys. zł (5,7 proc.).

W Wawrze najwięcej transakcji domami koncentruje się w północno-zachodniej części dzielnicy. Najbardziej popularne lokalizacje to ulica Zwoleńska czy Trakt Lubelski.

– Najwięcej pozwoleń na budowę domów dotyczy tego rejonu. Tu też najbardziej aktywni są deweloperzy – zauważa ekspertka Cenatorium. – W latach 2019–2020 tylko jedno pozwolenie na budowę domu uzyskane przez dewelopera dotyczyło lokalizacji po wschodniej stronie trasy kolejowej i to w bezpośrednim jej sąsiedztwie. Wschodnia część dzielnicy jest słabiej zagospodarowana, bardziej zalesiona, a ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną – niższe – dodaje.

Anna Karaś komentuje, że pandemia wpłynęła na zmianę preferencji nabywców mieszkań. – Kwarantanna i konieczność spędzania większej ilości czasu w czterech ścianach wpłynęła na zwiększenie popytu na duże mieszkania, lokale z ogródkami, ale także domy jednorodzinne – mówi.

Czy deweloperzy próbowali zwiększyć podaż domów? Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, które podaje Cenatorium, wynika, że w 2020 r. udział pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów w ogóle wydanych decyzji w większości miast i aglomeracji był mniejszy niż rok wcześniej. Największy spadek odnotowano w Łodzi (-14 pkt proc.) i w Gdańsku (-8 pkt proc.).

– Porównując liczbę wydanych deweloperom pozwoleń, widać, że w 2020 r., względem 2019 r., spadki odnotowano w większości miast i ich aglomeracjach. Największe ograniczenia akcji inwestycyjnej zanotowano w Łodzi (-56,9 proc.) i w Warszawie (-38,5 proc.) – mówi analityczka. – Wzrost zainteresowania deweloperów budową osiedli domów odnotowaliśmy we Wrocławiu i jego aglomeracji, w aglomeracji Łodzi oraz w aglomeracji Warszawy.

Zmiany w liczbie wydanych pozwoleń na budowę domów dla osób prywatnych w 2020 względem 2019 r. nie były tak duże, jak w przypadku pozwoleń komercyjnych.

Więcej metrów i zieleni

Tomasz Pietrzyński, członek zarządu firmy More Place, nie ma wątpliwości, że boom na domy nakręciła pandemia.

– Zaczęliśmy zwracać większą uwagę na przestrzeń do mieszkania. Wiele osób zauważyło, że nawet ta zaprojektowana najbardziej funkcjonalnie w lokalu w bloku nie zapewni tego, co własny dom z ogrodem – mówi Tomasz Pietrzyński. – Okres pandemii, lockdownu był momentem refleksji: „Może nasza przestrzeń rodzinna powinna być większa? Może każdy z domowników powinien mieć nieco więcej prywatności?".