Dwie dekady rozwoju mieszkaniówki

Materiał powstał we współpracy z PROFIT Development

W tym roku PROFIT Development obchodzi 20-lecie istnienia. Ile w tym czasie zbudowaliście mieszkań?

Piotr Adamek: Ponad 6,5 tys. Jesteśmy obecnie na 26. miejscu w rankingu 100 największych – mierząc przychodami - deweloperów w Polsce autorstwa firmy doradczej PwC, miesięcznika „Builder” i firmy badawczej Dun&Bradstreet.

Jakie były kluczowe kamienie milowe w rozwoju firmy?

Piotr Adamek: W 2003 r. rozpoczęliśmy działalność we Wrocławiu i okolicach. Po trzech latach weszliśmy na rynek w Łodzi. W 2010 r. przeszliśmy wiele zmian organizacyjnych, których emanacją było między innymi przekształcenie firmy w grupę kapitałową. W 2014 r. powołaliśmy oddział w Warszawie. Rozwijamy się organicznie dbając o jakość budowanych przez nas mieszkań, a także bezpieczeństwo i zadowolenie klientów.

Wrocław to albo matecznik wielu firm - jak PROFIT czy znane z giełdy Archicom, Lokum, Vantage – albo rynek, na który wchodzą kolejne firmy – jak Dom Development czy Robyg. Czym Wrocław wyróżnia się na tle innych aglomeracji?

Dorota Jarodzka-Śródka, prezeska i główna projektantka SRDK Studio Projekt.

Foto: materiały prasowe

Dorota Jarodzka-Śródka: Wrocław [to duży rynek pracy i ważny ośrodek akademicki – co zapewnia popyt na mieszkania. Ale nie jest to ziemia obiecana]. To miasto o gęstej zabudowie i dość skoncentrowanej tkance, ma coraz mniejszy dostęp do gruntów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową. Wszyscy chcielibyśmy zapobiegać rozlewaniu się miast, ale przy założeniu, że władze miasta wyznaczają tereny do zabudowy i myślą zarówno o przyszłych mieszkańcach, jak i o deweloperach. Współpraca władz Wrocławia z deweloperami jest znacznie lepsza niż w innych miastach. Działki, na których dziś projektujemy dla inwestorów mają często skomplikowaną sytuację, wynikającą z lokalizacji czy wcześniejszej funkcji terenu. Widzę, że wymaga to zmiany podejścia do procesu inwestycyjnego zarówno po stronie inwestora, jak i projektantów. Mam na myśli większe zaangażowanie w koncepcję przedsięwzięcia. To etap równoległej pracy inwestora z zespołem architektów, urbanistów i instalatorów, specjalistów ds. formalno-prawnych. Bardzo usprawnia ten proces modelowania BIM – pozwala na wariantowanie i obliczenia pomocne przy wyborze finalnych rozwiązań. Wymagane w tym działaniu doświadczenie przy koncepcjach większych obszarów mamy za sobą, chociażby po zrealizowaniu takich zespołów osiedlowych, a wręcz dzielnic - jak wrocławskie Olimpia Port czy Jagodno. To, o czym mówię wiąże się z większymi kosztami dla inwestora na pierwszym etapie, ale przynosi korzyści -w tym czasowe i finansowe - na kolejnych.

Jakie są plany PROFIT-u na najbliższą przyszłość? Czy przewidywana jest ekspansja do kolejnych aglomeracji?

Piotr Adamek: Koncentrujemy się na działalności we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie - i tam intensywnie pracujemy nad pozyskiwaniem nowych gruntów pod przyszłe inwestycje. Oczywiście badamy możliwości rozszerzenia oferty dla klientów w innych miastach, lecz czekamy na właściwy moment - by móc zaproponować dobrej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach.

Na jakie grupy nabywców w tej chwili stawiacie?

Piotr Adamek: Na dwie grupy: osoby poszukujące lokum do zamieszkania dla siebie, a także dla tych, którzy chcą zainwestować nadwyżki finansowe. Dbamy o to, by każdy nabywca miał pewność, że płaci za dobry produkt i usługę. W kwestii jakości mieszkań, bezpieczeństwa i komfortu naszych klientów nie idziemy na żadne kompromisy. Do każdego projektu podchodzimy indywidualnie, by wykorzystać atuty lokalizacji, zapewnić funkcjonalne rozkłady mieszkań, zaproponować klientom komfortowe lokale, które w długim terminie będą utrzymywały swoją wartość. Wspieramy naszych klientów w pozyskaniu finansowania zakupów i szukamy elastycznych rozwiązań satysfakcjonujących wszystkie strony.

A czy interesuje was PRS?

Piotr Adamek: Bacznie śledzimy rozwój tego rynku w Polsce. Obecnie widzimy na nim pewien rodzaj zadyszki, co jest zapewne związane z wciąż jeszcze wysokim poziomem stóp procentowych skutkującym obniżeniem rentowności funduszy. Nie mamy jednak wątpliwości, że udział PRS w grupie nabywców mieszkań będzie rósł. Taka tendencja jest widoczna w krajach rozwiniętych, a więc wcześniej czy później dotrze także i do nas. Identyfikujemy dwie główne przyczyny tego zjawiska. Pierwszą z nich jest wzrost cen mieszkań, który powoduje między innymi zwiększenie liczby osób, których nie stać na zakup nowego lokum i przesunięcie ich na rynek najmu. Druga wynika ze zmian preferencji młodych osób zainteresowanych pozyskaniem miejsca do zamieszkania, w kierunku rozwiązań, które zapewniają im większą mobilność.

Będziemy przygotowani do współpracy z funduszami, kiedy ich udział w grupie nabywców mieszkań się zwiększy.

Jak oceniacie państwo fundamenty i perspektywy rynku mieszkaniowego?

Piotr Adamek: Sądzę, że rynek mieszkaniowy w Polsce ma dobre perspektywy, choć zauważam także i pewne zagrożenia. Mój optymizm wynika z niezaspokojonego popytu na lokale: średnia liczba mieszkań na 1 tys. osób jest w Polsce wciąż niższa niż w krajach zachodnich.

Mój niepokój budzi coraz większa ilość regulacji i problemy z dostępnością nowych terenów inwestycyjnych, co skutkuje nadmiernym wzrostem cen mieszkań. Mówiąc o regulacjach mam na myśli m.in. obowiązującą od kilku miesięcy ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, która w ciągu dwóch lat wyeliminuje z obiegu decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dziś połowa inwestycji mieszkaniowych jest realizowana na terenach opisanych takimi decyzjami. Nietrudno sobie wyobrazić jak na ceny mieszkań wpłynie tak znaczne ograniczenie podaży.

Inna grupa regulacji dotyczy obowiązku wprowadzania rozwiązań technicznych, które wprawdzie przynoszą zmniejszenie zużycia energii podczas eksploatacji lokali, lecz ich efektywność jest dyskusyjna. Do wzrostu cen mieszkań w dużych miastach przyczynia się także polityka samorządów, które wobec braku środków z budżetów krajowych, przerzucają na deweloperów spore części kosztów realizacji infrastruktury miejskiej.

Wymienione przeze mnie zagrożenia o charakterze regulacyjnym mogą być wyeliminowane przez rządzących, a spodziewany napływ środków z funduszy UE zasili w części samorządy i może zmniejszyć udział kosztów infrastruktury miejskiej w cenach nowych mieszkań.

Razem z innymi przedstawicielami naszej branży zrzeszonymi w Polskim Związku Firm Deweloperskich od lat staramy się przedstawiać argumenty władzom krajowym i samorządowym, że naszym wspólnym celem jest ułatwienie Polakom dostępu do mieszkań na warunkach dostosowanych do ich możliwości finansowych. Wierzę, że jesteśmy w stanie wspólnie wypracowywać rozsądne rozwiązania wspierające dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju.

Dorota Jarodzka-Śródka: [Z mojego podwórka] - ważnym zagadnieniem pracy projektowej w Polsce, niezależnie od lokalizacji, jest prowadzenie procesu inwestycyjnego w chaotycznej sytuacji prawnej, w której choćby nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera niespójne i niejednoznaczne przepisy. Ponadto ciągle brakuje rozporządzeń wykonawczych do tej reformy. Nowe akty prawne, nie do końca dopracowane, opóźniają prace urzędów i wpływają na czas trwania i koszty inwestycji. Taki stan rzeczy spowolni lub wręcz zahamuje działania deweloperów, a powinniśmy pamiętać, że zapotrzebowanie na mieszkania jest ogromne.

Jak powinno wyglądać budownictwo mieszkaniowe w czasach ESG i zielonej polityki unijnej?

Dorota Jarodzka-Śródka: W kończącym się roku upowszechnił się temat śladu węglowego w budownictwie. W organizacjach, z którymi współpracujemy merytorycznie jako biuro projektowe (PZFD, PLGBC) to ważny temat. W Polsce niedługo wejdzie obowiązek liczenia i raportowania śladu węglowego. Od 2027 r. ma to być obowiązkiem dla budynków, których powierzchnia przekracza 2 tys. mkw., a od 2030 r. dla wszystkich pozostałych rodzajów budynków.

Potrzeba liczenia śladu węglowego to też konsekwencja wejścia w życie unijnej dyrektywy CSRD. Wprowadza ona obowiązek raportowania niefinansowego ESG, które będzie obowiązkowe już za 2024 r. dla przedsiębiorstw notowanych na giełdzie, a rok później dla pozostałych dużych spółek. Firmy będą musiały przygotowywać sprawozdania ze swojej działalności i produkcji. Produktem w przypadku firm deweloperskich są budynki, a jednym z elementów raportowania części środowiskowej jest ślad węglowy. Żeby go obliczyć, przyjęta jest określona metodologia wg normy oraz niezbędna jest baza danych. W Polsce trwają prace nad ujednoliconą bazą danych, jednak już teraz niektóre firmy określają ślad węglowy dla swoich produktów, dane te zawierają też certyfikaty ITB. Do liczenia śladu węglowego w projektach można skutecznie wykorzystać metodologię BIM.