Polska mieszkaniowym potentatem

Polska to jeden z największych rynków mieszkaniowych w Europie pod względem produkcji. Ceny ofertowe są też relatywnie niskie, jednak w zakresie dostępności cenowej mieszkań jesteśmy w środku stawki. Takie dane wyłaniają się z raportu firmy Deloitte „Property Index 2023”.

Wielki plac budowy

W 2022 r. w Polsce oddano do użytkowania prawie 234 tys. mieszkań i domów (w tym prawie 144 tys., czyli 62 proc., zbudowali deweloperzy), co stawia nas na trzecim miejscu w Europie po Francji, gdzie – jak wynika z danych zebranych przez Deloitte z tamtejszych urzedów statystycznych – oddano ponad 482 tys. lokali, i Niemczech z wynikiem 295 tys. Na kolejnych miejscach uplasowały się Wielka Brytania z wynikiem prawie 178 tys. mieszkań i domów oraz Hiszpania z wynikiem prawie 80 tys.

Jeśli wziąć pod uwagę liczbę mieszkań i domów na 1 tys. mieszkańców, Polska znalazła się na drugim miejscu z wynikiem 6,3 przed Francją z wynikiem 7,1. Niemcy spadły zaś na dół tabeli z rezultatem 3,5.

W raporcie znalazły się też dane o rozpoczętych budowach. Polska z wynikiem 200 tys. mieszkań i domów (w tym 115 tys. to deweloperzy) znalazła się za Francją z wynikiem 376 tys. i Niemcami z wynikiem 218 tys., a przed Hiszpanią (136 tys.) i Wielką Brytanią (178 tys.). Przeliczając na 1 tys. mieszkańców, to jednak mniejsze rynki znalazły się na czele zestawienia. Francja ze wskaźnikiem 5,5 zajęła piąte miejsce, a Polska z wynikiem 5,3 siódme.

Ceny niskie, ale czy jest tanio?

Autorzy raportu wzięli pod lupę ceny ofertowe, przeliczając je na euro. W 2022 r. w Polsce średnia cena wyniosła 1975 euro za mkw., po wzroście o 14 proc. Tym samym znaleźliśmy się w gronie krajów z najniższymi cenami. Stawki poniżej 2000 euro za mkw. były jeszcze na Słowenii, w Portugalii, Serbii, Rumunii, Grecji oraz Bośni i Hercegowinie – dolny zakres widełek to 1237 euro za mkw. Na wszystkich tych rynkach, poza Grecją, wzrost cen rok do roku był dwucyfrowy, najsilniejszy w Bośni (27 proc.).

Na drugim biegunie znalazły się kraje, w których cena wyniosła ponad 4 tys. euro za mkw., przy czym w Austrii i Niemczech to już bliżej 5 tys. (odpowiednio 4925 i 4800). Pozostałe państwa z czwórką z przodu to Francja, Norwegia i Niderlandy.

Ceny nominalne nie do końca mówią o tym, czy mieszkania są drogie czy tanie, dlatego eksperci Deloitte przeanalizowali też siłę nabywczą. Posłużyli się wskaźnikiem ile przeciętnych pensji rocznych potrzeba w danym kraju, by pokryć cenę zakupu mieszkania o powierzchni 70 mkw. Polska, ze wskaźnikiem 8,1, znalazła się w środku stawki obok Bośni (8,2) i Niderlandów (7,5).

Najdłużej na takie lokum trzeba pracować na Słowacji i w Czechach – odpowiednio 14 i 13 lat (przy czym średnie ceny są znacznie wyższe niż w Polsce, to odpowiednio 3156 i 3753 euro za mkw.). Najmniej rocznych pensji potrzeba mieszkańcom Belgii i Norwegii: odpowiednio 4,3 i 4,7 przy cenach odpowiednio 3102 i 4204 euro za mkw.

Eksperci przyjrzeli się też poszczególnym miastom. Najwięcej, bo prawie 16 rocznych pensji, potrzeba na zakup typowego lokalu w Amsterdamie, ponad 14 wynagrodzeń potrzeba, by kupić mieszkania w Bratysławie i Pradze. Wskaźnik dla Warszawy to 9, najkorzystniej wypadł Rzym ze wskaźnikiem 7.

Jeśli chodzi o rynek najmu, w ubiegłym roku najwyższe stawki były w Dublinie (33 euro za mkw. miesięcznie), Paryżu (28,5 euro) i Oslo (28 euro). W Warszawie czynsz oszacowano na 15,2 euro, we Wrocławiu 13,2 euro. Najtańsza była Bułgaria, w Sofii czynsz to 4,6 euro za mkw. miesięcznie, a nadmorskim Burgas nawet 3 euro.

Podaż pod presją

W ciągu siedmiu miesięcy 2023 r. W Polsce ruszyła budowa prawie 102 tys. mieszkań i domów (z czego 57 tys. to efekt działalności deweloperów), czyli o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. Podczas gdy popyt dość żwawo wraca na wysokie obroty po ubiegłorocznym kryzysie na rynku kredytów, podaż odbudowuje się pomału.