Roczny zwrot rzędu 155 proc. przyniósł HM Inwest, niewielki deweloper mieszkaniowy z Warszawy. Spółka trafiła na radary inwestorów w wakacje – trudno zaprzeczyć, że nie byli to gracze o zacięciu spekulacyjnym. W sierpniu za papiery HM Inwestu płacono 65,4 zł, czyli o aż... 500 proc. więcej niż na początku roku. Kolejne miesiące to już schładzanie nastrojów do racjonalnych poziomów: przy obecnym kursie, prawie 28 zł, wskaźnik cena do wartości księgowej (C/WK) sięga 1,31 – w uproszczeniu 1 to stan równowagi, im wskaźnik jest wyższy, tym spółka deweloperska uchodzi za drożej wycenianą, im niższy, tym bardziej niedowartościowaną. HM Inwest wierzy w przyszłość budownictwa prefabrykowanego, ostatnio o firmie było głośno dzięki zebraniu 10 mln zł z emisji obligacji na kameralne inwestycje mieszkaniowe pod Barceloną.
Prawie 80 proc. w ciągu roku – uwzględniając dywidendę – to zwrot osiągnięty przez trójmiejskie Inpro. Główna fala wzrostu notowań przypadła na I półrocze, kiedy to spółka sprawnie odbudowywała sprzedaż po pandemicznym 2020 r.
Trzecia lokata to Marvipol i 64-proc. zwrot z uwzględnieniem sowitej dywidendy. Wykres kontrolowanej przez Mariusza Książka spółki przypomina to, co działo się w Inpro. Marvipol buduje mieszkania oraz, w partnerstwie z Panattoni, magazyny. W tym roku królował ten drugi segment, oferta lokali została bowiem nadszarpnięta po dużej transakcji z funduszem PRS pod koniec 2020 r.
A najciekawsze przypadki poza podium? W 2020 r. triumfy świętowała Wikana ze wzrostem 140 proc. W ubiegłym roku ten działający w południowo-wschodniej Polsce deweloper zapewnił „zaledwie" 48-proc. zwrot, na co złożyła się pierwsza w historii dywidenda. Charakterystyczne jest to, że jedynie Immofinanz zanotował od początku do końca nieprzerwany wzrost kursu, a dodatkowo wypłacił dywidendę – istne marzenie rentiera. Deweloper nieruchomości komercyjnych zapewnił tym samym 38-proc. zwrot.
Grunt to selektywność
Co może nas czekać w 2022 r.? – Na wstępie warto podkreślić strukturę indeksu WIG-nieruchomości: na 26 spółek pięć ma blisko 80 proc. udziału. Indeks obejmuje podmioty o różnym modelu biznesowym: deweloperów mieszkaniowych, magazynowych, biurowych, a także spółki czerpiące przychód z najmu – zastrzega Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator. – Jedne modele biznesowe poradziły sobie lepiej w trakcie pandemii, drugie gorzej. Indeks zdominowany jest przez deweloperów mieszkaniowych, którym koniunktura w zeszłym roku niewątpliwie sprzyjała, co poskutkowało rekordowym poziomem notowań. W IV kwartale nastąpiła korekta, bo zaczęły się zmieniać perspektywy wyników spółek: obserwowaliśmy wysoki poziom inflacji, co przełożyło się na rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych przez RPP. Obecne otoczenie makro jest więc wyraźnie trudniejsze niż przed rokiem, kiedy notowania były na niższych poziomach niż przed wybuchem pandemii i nie były wygórowane. W tej sytuacji trudno oczekiwać, by cały indeks rósł dynamicznie w 2022 r. – dodaje.
Ekspert zaznacza, że dla zainteresowanych akcjami spółek z WIG-nieruchomości w tym roku kluczowa będzie właściwa selekcja. – Widzimy kandydatów, których kursy mogą zachowywać się dobrze, lecz nie spodziewamy się, by były to zwyżki porównywalne do tych z 2021 r. – uważa Mucha. Dodaje, że ciekawą alternatywą mogą być obligacje korporacyjne spółek deweloperskich – te papiery już teraz przynoszą dobre zwroty, a przy kolejnych podwyżkach stóp powinno być coraz lepiej.
