Drożyzna na rynku wtórnym

Mieszkanie w stolicy – po 8 tys. zł za mkw. – kilkanaście miesięcy temu kupiła klientka sieciowej agencji Metrohouse. Lokal wynajmowała, po czym wystawiła go na sprzedaż: już po 10,5 tys. zł za mkw. – Obok deweloperzy chcą 12 tys., więc klientka ma duże szanse na uzyskanie swojej ceny – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

W Łodzi dochodzi do podbijania cen ofertowych. – Jeden z klientów oglądał dwupokojowe mieszkanie – opowiada Jakub Ziąbka, ekspert agencji Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. – Chciał je potem zobaczyć jeszcze raz, z żoną. Widząc jednak, ilu jest chętnych, przeprowadził dla niej szybką wideorelację, po czym zaproponowali wyższą niż wywoławcza cenę. Kupujący chcą kupić mieszkanie, zanim będzie „za późno", czyli jeszcze drożej – wskazuje.

Podwyżki i próg bólu

W Warszawie średnia transakcyjna cena mkw. mieszkań używanych to już niemal 10 tys. zł. Rok temu było taniej o 15,9 proc. Podobne zwyżki – o 16,6 proc., do ponad 6,6 tys. zł za mkw. odnotowano w Poznaniu – wynika z analiz Metrohouse.

Najbardziej, o 22,4 proc., podrożały lokale w Gdańsku. Kupujący płacą średnio 7,8 tys. zł za mkw. We Wrocławiu ceny mkw. lokali poszły w górę o 21,6 proc., do 7,2 tys. zł.

– Rynek wtórny jest odbiciem rynku pierwotnego, a ten płonie od kilku lat – komentuje Marcin Jańczuk. – Równie gorąco jest na rynku mieszkań z drugiej ręki. Różnice w cenach nowych i używanych mieszkań są niewielkie. A lokale używane mają nad deweloperskimi niepodważalną przewagę: można się do nich od razu wprowadzić.

U deweloperów brakuje najbardziej popularnych lokali, do 60 mkw. Gotowych mieszkań o takiej powierzchni raczej nie znajdziemy.

– Kupując lokal w standardzie deweloperskim, trzeba mieć jeszcze pieniądze na jego wykończenie – zauważa Marcin Jańczuk. – To 1–1,5 tys. zł za mkw. Nikt jednak nie jest nam w stanie zagwarantować, że za półtora roku–dwa lata, kiedy odbierzemy klucze, ceny materiałów i robocizny nie pójdą w górę. A mieszkania używane wymagają często jedynie odświeżenia, można w nich od razu zamieszkać, dzieląc remont na etapy.

Właściciele nieruchomości nie zamierzają spuszczać z tonu. Dyktują coraz wyższe ceny. I nie ma co liczyć na duże rabaty. – Klienci na razie akceptują podwyżki, ale istnieje przecież próg bólu – mówi Marcin Jańczuk. – Być może jesteśmy już blisko tego progu.

Na zmiany cen mieszkań używanych zwraca uwagę także Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty.

– W naszej warszawskiej ofercie mamy lokale od 325 tys. do ponad 9 mln zł. Mediana cen to już ok. 950 tys. zł – podaje. – Ceny mkw. wahają się od 6 do ponad 28 tys. zł; mediana to ok. 12,5 tys. zł. Ceny na rynku wtórnym podążają za popytem, ogólnym wzrostem cen, wynagrodzeń, inflacją, czyli wzrostami cen towarów i usług. Są też pochodną określonej podaży w poszczególnych segmentach rynku.

Najdroższe jest centrum i jego obrzeża. – Rynek wtórny systematycznie zasilają nowe lokale o lepszym standardzie, co nie pozostaje to bez wpływu na ceny – mówi Oleksiak.

A Łukasz Matecki, menedżer ds. kluczowych klientów w Emmerson Realty, dopowiada, że dziś trudno o mieszkanie poniżej 300 tys. zł.

– Dwupokojowe lokale o przyzwoitym standardzie trudno kupić za mniej niż 500 tys. zł. To wiele mówi o sytuacji na tym rynku – dodaje Matecki. – Jest popyt, są potrzeby mieszkaniowe, ale są także klienci, którzy kupują nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Inwestor nie czeka

Gorąco jest na rynku trójmiejskim. – Wzrosty objęły każdy segment rynku mieszkaniowego, niezależnie od powierzchni lokalu – mówi Łukasz Browarczyk, ekspert gdańskiej agencji BIG Property. Analizy tej firmy wskazują na ok. 15-proc. podwyżki w ciągu roku. – Prognozujemy dalszy wzrost cen, ale jego dynamika zdecydowanie spowolni – ocenia Browarczyk.

Klienci, jak mówi, chętnie kupują mieszkania z drugiej ręki, które są często lepiej zlokalizowane. No i szybciej dostają klucze.

– Ma to znaczenie i dla kupujących lokale na własny użytek, i dla inwestorów, którzy nie chcą czekać na odroczony zwrot z inwestycji. Dopóki nie wzrosną stopy procentowe, dopóty klienci chętnie będą inwestowali w nieruchomości – przewiduje.

Mieszkania drożeją także w Łodzi. Metrohouse podaje, że w ciągu roku ceny mkw. lokali na łódzkim rynku wtórnym poszły w górę o 12,3 proc., średnio do ponad 4,7 tys. zł.

– Miniony rok był jednym z najgorętszych w handlu nieruchomościami w ostatnich kilkunastu latach – ocenia Jakub Ziąbka z Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. – Przyniósł rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań deweloperskich. Ostatni kwartał 2019 roku to niemal 10-proc. podwyżka w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Badania Eurostatu wskazują, że to najwięcej w całej Europie. Rynek deweloperski przeżywa istne eldorado. W tyle nie pozostaje rynek wtórny. W pierwszej połowie roku można się spodziewać dalszych wzrostów cen, ale bez gigantycznych skoków.

Jakub Ziąbka zwraca uwagę, że klienci wybierają mieszkania z drugiej ręki, bo obawiają się np. niezrealizowanych planów deweloperów, rosnących kosztów wykończenia, problemów z wyborem ekipy wykończeniowej.

– Jest też niepewność, jakie inwestycje powstaną w sąsiedztwie – mówi ekspert Freedom Nieruchomości. – Gdy dookoła są puste przestrzenie, to niemal na pewno coś tam prędzej czy później powstanie. Rynek wtórny ma tu przewagę, możemy kupić mieszkanie w lepszej lokalizacji, bliżej centrum miasta i zaplecza komunikacyjnego. Dzieci będą miały bliżej do szkoły, a my nie będziemy musieli czekać na realizację umowy deweloperskiej i adaptację wnętrz – wyjaśnia.

W Lublinie, jak mówi Joanna Kubiak, dyrektor ds. sprzedaży w tamtejszym oddziale Freedom Nieruchomości, mieszkania na rynku pierwotnym wyprzedają się na rok do przodu. – Deweloperzy nie nadążają z oddawaniem nowych lokali, tak wielu jest zainteresowanych – zauważa.

Firmy podnoszą więc ceny, w ciągu roku nowe lokale zdrożały od 10 do 20 proc., w zależności od dzielnicy i metrażu. – Rynek wtórny chce dogonić pierwotny, jednak gusta konsumentów się zmieniają. Są w stanie zapłacić więcej, ale za mieszkania po remoncie – podkreśla Joanna Kubiak. – Lokale do remontu lub po częściowym remoncie oferowane po zawyżonych cenach nie cieszą się popularnością. Lokal z drugiej ręki powinien być wyremontowany lub odświeżony, chyba że cena jest na tyle atrakcyjna, że przyciągnie inwestorów.