Wiekowe mury lepiej kupować po namyśle

Inwestowanie w zabytkowe dworki, wille czy kompleksy pałacowe od kilku lat staje się coraz popularniejsze nie tylko wśród osób prywatnych, ale i przedsiębiorców. O tym, że może to być bardzo opłacalne, świadczy chociażby fakt, że z rynku deweloperskiego jak ciepłe bułeczki znikają urządzone w zrewitalizowanych obiektach pofabryczne lofty. A na wolny pokój na weekend w przywróconych do dawnego blasku pałacykach zamienionych na ekskluzywne hotele ze spa nierzadko czeka się tygodniami.

Inwestowanie w zabytki ma jednak swoje cienie. Odnawianie zdewastowanych obiektów pod kontrolą konserwatorską jest wymagające i kosztowne. Zdarza się, że osoby skuszone widokami bajecznych zysków szybko żałują podjętej decyzji i szukają sposobów, by zabytek zniknął z chronionej listy.

Jednak wykreślenie zabytku z rejestru nie jest takie proste. A przestrogą przed zbyt pochopnym inwestowaniem w zabytkowe nieruchomości może być jeden z najnowszych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Sprawa dotyczyła właścicielki zespołu cegielni wpisanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków do rejestru w marcu 1993 r. W skład zespołu wchodziło kilkanaście obiektów, w tym zabytkowe budynki mieszkalne i gospodarcze, suszarnie, wyrobownie i budynek fabryczny.

Schody zaczęły się, gdy pod koniec 2014 r. właścicielka wystąpiła do ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego o skreślenie obiektów z rejestru zabytków. Wskazała na ich zły stan techniczny i realne zagrożenie dla bezpieczeństwa osób. Podkreśliła, że budynki zlokalizowane na jej działce są nieużytkowane.

Świadek historii

Minister częściowo uwzględnił jej prośbę i skreślił z rejestru kilka budynków. Ale odmówił w przypadku pozostałych, w tym m.in. dwóch budynków mieszkalnych, gospodarczego oraz fabrycznego z piecami wchodzących w skład zespołu cegielni. Uznał, że nie zaszły żadne nowe okoliczności prawne lub faktyczne pozwalające na skreślenie ich z rejestru zabytków. A wskazane przez właścicielkę zniszczenia nie przesądzają o trwałej i nieodwracalnej utracie wartości zabytkowych, w tym artystycznej, historycznej i naukowej.

Urzędnicy podkreślali, że w obecnym stanie zachowania konstrukcji i materiału budowlanego nadal możliwe jest przeprowadzenie remontu kapitalnego budynków wchodzących w skład cegielni, z uwzględnieniem ewentualnej konieczności odtworzenia drewnianych elementów. Część budynków (mieszkalnych) jest w zadowalającym stanie technicznym i pozostaje użytkowana zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem.

Minister zgodził się, że utrzymanie zabytku z punktu widzenia jego właścicieli jest niezmiernie istotne. Jednak nie może być decydujące w sprawie skreślenia z rejestru. Organ administracji publicznej obowiązany jest bowiem podjąć wszelkie kroki prawne w celu zachowania zabytku w zasobie dziedzictwa narodowego. Gdy zachowanie takiego zabytku w dobrostanie dziedzictwa narodowego jest trudne, ale możliwe, to nie można dawać zgody na swobodę w sprawie rozbiórki obiektu.

Właścicielka nie dawała za wygraną. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Warszawie przekonywała, że z dokumentacji wynika katastrofalny stan całego zespołu cegielni, który uzasadnia przyjęcie trwałej i nieodwracalnej utraty wartości zabytkowych. Zwłaszcza że jego wartość historyczna już w momencie wpisu do rejestru była niewielka.

To nie przekonało WSA. Zauważył, że skreślenie obiektu z rejestru zabytków możliwe jest w dwóch przypadkach, m.in. jego zniszczenia w stopniu powodującym utratę wartości historycznej, artystycznej lub naukowej. Spełnienie choćby jednego obliguje do skreślenia, ale w drodze wyjątku.

WSA zauważył, że nie każde więc zniszczenie zabytku może doprowadzić do skreślenia go z rejestru – a jedynie takie, z którym wiąże się dla tego obiektu utrata wartości prawnie chronionych. W spornej sprawie przeprowadzone oględziny zespołu cegielni nie potwierdziły złego stanu technicznego wszystkich obiektów. Część z nich była w złym stanie już w momencie wpisana do rejestru. Jednak na pogarszający się stan zabudowań w znaczącym stopniu wpłynęły zaniechania w podejmowaniu skutecznych prac remontowych przez właścicielkę.

W ocenie WSA podnoszona przez nią nieopłacalność remontu nie może zostać uwzględniona, ponieważ w przypadku skreślenia z rejestru zabytków nie bierze się pod uwagę czynnika ekonomicznego. W konsekwencji słusznie uznano, że w dużej części cegielnia nie kwalifikuje się do skreślenia z rejestru.

WSA zwrócił uwagę zwłaszcza na to, że w budynku fabrycznym zachowały się regały suszarniane oraz tzw. piec kręgowy Hoffmanna. Tego typu konstrukcja została opatentowana w 1858 r. i była krokiem milowym w technologii wyrobu cegły. Cegielnia stanowi wartościowy zabytek techniki, jest materialnym dokumentem historii regionu, obecnie zanikającym. Zespół cegielni, z wyłączeniem obiektów kwalifikujących się do skreślenia z rejestru, zdaniem WSA posiada nadal wartości zabytkowe – historyczne, artystyczne i naukowe.

Liczy się zespół cech

Racji skarżącej nie przyznał też Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). W wyroku z 28 stycznia 2020 r. zgodził się, że samo wykreślenie z rejestru kilku obiektów zabytkowej cegielni nie oznacza, iż pozostałe utraciły taki charakter.

NSA podkreślił, że w każdej sprawie należy oceniać indywidualnie, czy budynki to nadal zabytki. Jednak w postępowaniu dotyczącym ich wykreślenia z rejestru nie chodzi o ocenę budowlaną.

Jak tłumaczyła sędzia NSA Anna Łuczaj, istotne jest to, czy doszło do utraty cech kwalifikujących dany obiekt jako zabytek. NSA przypomniał też, że na właścicielu spoczywa obowiązek utrzymania zabytku w odpowiednim stanie i trzeba się z tym liczyć. Zaniedbywanie tego obowiązku, bierność czy wręcz czekanie aż zabytek się rozpadnie i zostanie wykreślony z rejestru to zdaniem sądu zła droga.

Wyrok jest prawomocny.