Wirus zainfekuje mieszkania?

Jak koronawirus zmienia rynek nieruchomości mówi Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome:

- Wystarczyły zaledwie dwa tygodnie, aby rynek mieszkaniowy przeszedł metamorfozę. Co prawda jest wciąż bardzo wcześnie na ocenę i prognozy, ale można już zaobserwować reakcję zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Te obserwacje pozwalają wyciągnąć pewne wnioski na kolejne tygodnie, w których możemy zobaczyć rynek, jakiego jeszcze nie znaliśmy.

Sprzed ery koronawirusa

Wciąż warto pamiętać, że obserwacja i aktualizacja danych z innych obszarów wcześniej dotkniętych epidemią nie jest idealnym punktem odniesienia dla rynku polskiego. Mimo różnic pomiędzy rynkami można jednak zauważyć duże podobieństwo w reakcji na atak koronawirusa.

Choć w danych ofertowych jeszcze dużo się nie dzieje, to powoli swoją postawę zmieniają sprzedający i kupujący. Ceny oferowanych mieszkań jeszcze się nie zmieniają. To normalne, gdyż na rynku nieruchomości na reakcję jego uczestników czekamy zwykle co najmniej kilka tygodni bądź cały kwartał. Sprzedający stosują popularną w obliczu niespodziewanych zmian rynkowych strategię "wait and see", czyli nie zmieniają oczekiwań, obserwując co się dzieje.

Trzeci tydzień marca pokazał natomiast tendencję spadkową w przypadku liczby nowych ofert na portalach ogłoszeniowych. Mimo że ceny ofertowe nie spadają, w rozmowach pojawia się jednak większe pole do negocjacji niż jeszcze dwa - trzy tygodnie temu. Dlatego korekta cenowa jest realna, jednak będziemy mogli ją zauważyć dopiero w kolejnych miesiącach.

Pełny obraz dadzą nam wyniki po II kwartale. Zdecydowani sprzedający są teraz zainteresowani szybkim działaniem. Sprawnie mobilizują się do przekazania kompletu dokumentów, mimo że spotykają się z licznymi utrudnieniami. W nowej rzeczywistości wśród sprzedających pojawiają się obawy o finalizację umów. Chcą mieć większą pewność co do zbycia nieruchomości, dlatego najatrakcyjniejszym kupującym jest osoba z gotówką. Wśród sprzedających kiełkuje obawa przed spadkiem cen, dlatego osoby chcące sprzedać swoją nieruchomość są w stanie spotkać się z agentem przy zachowaniu wszelkich zalecanych środków ostrożności.

Trzeba pamiętać, że sprzedaż nieruchomości to proces, który trwa często kilka tygodni do miesięcy (w zależności od warunków umowy, kredytowania itp.). Dlatego luty i początek marca to miesiące, w których finalizowane były umowy sprzed „ery koronawirusa". Co za tym idzie nie oczekujmy, że dane z tych miesięcy pokażą nam prawdziwą skalę zmian.

Niepewność i strach

Jak można zaobserwować na innych rynkach (m.in. chińskim, włoskim, koreańskim), pierwszą reakcją na zmiany nie były ruchy cenowe, a gwałtowny spadek liczby transakcji. Ta sytuacja może się powtórzyć także na rodzimym rynku. Wiąże się z oczywistą potrzebą bezpieczeństwa, co skutkuje ograniczeniem spotkań. Rosnąca niepewność spowodowana przyszłymi zmianami na rynku pracy również powoduje odkładanie decyzji. Wśród kupujących strach jest większy, ale nie tylko strach paraliżuje obrót na rynku mieszkań. Istotnym problemem jest pozyskiwanie dokumentów, ograniczeniu uległ także dostęp do ofert i decyzji kredytowych. Duży problem dotyczy mieszkań spółdzielczych. Dostęp do dokumentów umożliwiających sprzedaż jest utrudniony, ponieważ osoby decyzyjne w spółdzielniach są niedostępne. Kupujący obawiają się również wydłużenia decyzji kredytowych, jednak ci zdecydowani starają się przyspieszyć proces, aby ograniczyć kolejne spotkania.

Jak mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome, przy podpisywaniu aktów notarialnych pojawiają się obawy i pytania. Kupujący sa jednak nadal przekonani, że mimo pogorszeniu koniunktury w dłuższym okresie oszczędności wciąż będzie pochłaniać inflacja, a nieruchomości na możliwe perturbacje i tak będą narażone najmniej.

Inwestorzy obserwują sytuację. W kolejnych miesiącach na rynek mogą trafić mieszkania kupione jeszcze niedawno w celu szybkiej sprzedaży (flipping), a finansowane wysoko oprocentowanym długiem prywatnym. Podobnie może być z mieszkaniami kupionymi na rynku pierwotnym w celu przeprowadzenia cesji, tym bardziej gdy dotychczasowy właściciel kupił kilka takich mieszkań (na rynku już pojawiają się oferty odsprzedaży), co doświadczeni inwestorzy będą mogli wykorzystać. Żeby jednak było to możliwe, trzeba się odnaleźć w nowym środowisku. Dlatego na popularności zyskuje ePUAP, jako bezpieczne źródło pozyskania dokumentacji urzędowej. Zaświadczenia z banków pobierane są poprzez bankowość elektroniczną, a depozyt notarialny zyskuje na popularności będąc formą bezpieczną dla obu stron transakcji.

Pierwotny czy wtórny

W obliczu pandemii w lepszej sytuacji wydaje się być rynek pierwotny, na tym rynku klienci już wcześniej kupowali mieszkania na podstawie wizualizacji i rzutów lokalu czy budynku. Jeżeli chodzi o rynek wtórny spacery 3D są nowością, z którą kupujący muszą się oswajać. Jednak pytanie czy spadek nastrojów w społeczeństwie nie będzie dotyczył rynku jako ogółu, czyli bez podziału na wtórny i pierwotny, zostawiamy otwarte.

Najświeższe dostępne dane o nastrojach konsumenckich były przeprowadzone na początku marca. Dlatego ich wyniki nie są jeszcze w pełni miarodajne. W naszej ocenie reakcja konsumentów będzie opóźniona i praktycznie pewnym jest, że ich nastroje wyraźnie spadną w przyszłym miesiącu (badanie w kwietniu 2020 roku). Nawiązując do najnowszych wyników badania koniunktury konsumenckiej w przypadku bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej (BWUK) prowadzonego przez GUS, marcowy wynik nie zmienił się i wyniósł 1,3 pkt. W porównaniu z poprzednim rokiem spadek wyniósł jednak 6,9 pkt proc. Przy czym prognozy dotyczące zmiany sytuacji kraju były gorsze od oczekiwanej zmiany sytuacji gospodarstw domowych. Wyprzedzający wskaźnik ufności również wskazuje, że największe obawy społeczeństwa dotyczą pogorszenia sytuacji ekonomicznej kraju.

Podobnie badanie Kantar Public także dostarcza informacji o pogorszeniu nastroju, jednak tak jak w przypadku GUS, było sporządzone na samym początku epidemii w Polsce. Oznacza to, że ankietowani w trakcie badania byli większymi optymistami, niż najprawdopodobniej są obecnie (pod koniec marca). Mimo tego już na początku marca 42 proc. badanych Polaków uważało, że sytuacja w kraju zmierza w złym kierunku, a optymiści stanowili 37 proc. ankietowanych (21 proc. nie miało zdania).

Śledzenie sytuacji na zagranicznych rynkach nie oznacza ich porównywania z rynkiem polskim. Jednak w sytuacji kryzysowej istnieją podobieństwa w reakcjach społeczeństwa. Dlatego warto poszerzyć horyzont o dodatkowe dane. Tym bardziej, że skala zmian w liczbie transakcji obserwowana na różnych zagranicznych rynkach, jest dość podobna.

Tak jest we Włoszech

Napływające informacje pokazują, że błyskawiczne rozprzestrzenianie się epidemii we Włoszech wpłynęło już na tamtejszy rynek nieruchomości. Choć wciąż niewiele mamy najświeższych danych, to pierwsze zmiany na włoskim rynku można było zauważyć już w styczniu i lutym, kiedy ograniczenia dotyczące całego społeczeństwa nie były jeszcze aż tak restrykcyjne jak obecnie.

Według Scenari Immobiliari, włoskiego instytutu badań nieruchomości, w pierwszych dwóch miesiącach 2020 roku sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych w Lombardii spadła o 7 proc., rok do roku. W samym Mediolanie spadek wolumenu sprzedaży wyniósł 12 proc. Oczekuje się, że skala spadku transakcji w lutym na terenie całego kraju wyniosła od 20 proc. do 40 proc. W marcu, z uwagi na pogarszającą się sytuację, spadek ten może wynieść od 70 do 90 proc.

Scenari Immobiliari podaje również, że w porównaniu z ubiegłym rokiem liczba spotkań w celu prezentacji mieszkania już na początku marca spadła o ponad 50 proc. Podobnie jak na innych rynkach średnie ceny lokali we Włoszech nie spadły. Mamy jednak do czynienia z danymi z lutego. W lutym mkw. lokalu w Mediolanie był wyceniany na 3,7 tys. euro, przy czym średnia cena w centrum wynosi ok. 10,3 tys. euro Z obserwacji firm działających na terenie Włoch wynika, że chęć sprzedaży nie wygasła do zera, jednak decyzje ulegają wydłużeniu. Podobnie jak na polskim rynku niektórzy sprzedający chcieli przyspieszyć sprzedaż ze względu na rosnącą niepewność.