Mieszkania w dużych miastach zaczną tanieć, a w małych drożeć?

O sytuacji na rynku mieszkań mówi Michał Deptuła, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Ostrołęka:

- Sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo dziwna. Z jednej strony cały czas mówimy o bańce na rynku nieruchomości, której wynikiem jest utrzymanie cen mieszkań na rynku wtórnym na stałym poziomie lub ich wzrost (częściowo spowodowany bardzo tanim kredytem hipotecznym oraz rosnącą realną inflacją, pomimo zapewnień rządu o utrzymaniu inflacji CPI na poziomie ok 2.9 proc., rok do roku) a z drugiej, podnosimy problem koronawirusa, który uderza w miejsca pracy, biznesy i ogólny dobrobyt społeczeństwa. Oczywiście zawężenie tematu tylko do powyższych jest sporym niedopowiedzeniem, lecz może na razie warto skupić się na tych aspektach.

Najpierw stanowisko za utrzymaniem cen nieruchomości na obecnym poziomie lub ich wzrostem. W historycznym ujęciu kredyty hipoteczne jeszcze nigdy nie były tak tanie ze względu na bardzo niskie stopy procentowe. Wiadomo, niskie stopy procentowe oznaczają postawienie na konsumpcjonizm, czyli chętnie brane kredyty i niechęć do oszczędzania ze względu na mizerne stopy zwrotu. Jak zatem ratować swoje oszczędności? inwestując.

Jedni zakładają konta maklerskie, inni kupują złoto a jeszcze inni nieruchomości. I właśnie w otoczeniu rosnącej inflacji oraz niskich stopach procentowych dopatruję się powodu tego, że w najbliższych dwóch, trzech latach ceny mieszkań nie będą spadać.

Teraz dwie tezy za spadkiem cen mieszkań. Pierwsza dotyczy oczywiście koronawirusa i jego efektów. Ogromnie dotknięta została branża turystyczna, a więc, oprócz biur podróży oraz linii lotniczych, hotele i apartamenty na wynajem, czyli najem krótkoterminowy. Ten w zasadzie nie istnieje i mieszkania stoją puste.

W takich okolicznościach właściciele nie zarabiają, a raty za mieszkania na kredyt trzeba płacić. Jako ratunek mieszkania przygotowane na najem krótkoterminowy zostają wystawione do najmu długoterminowego generującego niższą stopę zwrotu, czyli straty są minimalizowane. Podaż mieszkań na rynku się zwiększa, ale co z popytem? Nie rośnie, a wręcz się zmniejsza ze względu na np. pracę zdalną osób przyjezdnych do większych miast. I tutaj, za businessinsider.pl: w Warszawie popyt na pokoje i mieszkania do wynajęcia spadł o ok. 25 proc., a w Łodzi prawie 60 proc.

Co to oznacza? Biznes inwestującym w mieszkania i pokoje do wynajęcia przestaje się spinać. Ze względu na koronawirusa popyt się zmniejszył, podaż mieszkań wzrosła, stawki najmu muszą spaść, więc część właścicieli do biznesu będzie musiało dołożyć. Jeżeli nie są na to gotowi, mieszkanie pójdzie na rynek i, jeżeli wystawiający będzie przyparty do ściany, pójdzie za niższą cenę. Znając niechęć Polaków do oszczędzania oraz konsumpcjonizm, często na kredyt, niewielu przygotuje poduszkę finansową, więc mieszkań trzeba będzie się pozbyć, często poniżej średniej rynkowej.

Druga teza to temat delegalizacji najmu krótkoterminowego, jak np. w Hiszpanii o czym ostatnio słychać w kontekście całej Unii Europejskiej. Mowa o odgórnym zakazie konkurowania prywatnych najemców z hotelami. Nie od dziś wiadomo, że ingerencja polityków w biznes skutkuje pogorszenie warunków do robienia biznesu i w dłuższej perspektywie może być to problem dla wielu ludzi żyjących z najmu krótkoterminowego. Podsumowując, uważam, że ceny mieszkań przez najbliższe dwa, trzy lata pozostaną na obecnym poziomie.

Wszechobecne rozdawnictwo państwa i chęć pozbywania się oszczędności przez Polaków jeszcze przez dłuższy czas utrzyma popyt na nieruchomości, a co za tym idzie, ceny. Do tego dochodzi exodus naszych rodaków z zagranicy, głównie z państw północnej Europy, dysponujących sporymi środkami w gotówce.

Co będzie potem? Nie wiadomo, ale warto spojrzeć w szerszej perspektywie, biorąc pod uwagę np. fakt redukcji wynajmowanych powierzchni biurowych przez dużych pracodawców na rynku warszawskim. Jeżeli niektórzy są skłonni zredukować wynajmowaną powierzchnię nawet o połowę, to skąd będą pracować ich pracownicy? Odpowiedź jest prosta, z domów rodzinnych mieszczących się poza dużymi aglomeracjami. Wniosek? Być może dojdzie do sytuacji abstrakcyjnej, której nikt do tej pory się nie spodziewał. Mieszkania w dużych miastach zaczną tanieć, a w małych drożeć?

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

O sytuacji na rynku mieszkań mówi Michał Deptuła, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Ostrołęka:

Pozostało 82% artykułu