Skarbonka na nowy podatek

Klamka zapadła. Sejm przyjął nową ustawę deweloperską, która wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Będą na niego trafiać składki od wpłat kupujących mieszkania i domy. Fundusz jest tworzony na wypadek upadłości dewelopera.

O powstanie DFG od lat zabiegał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Pierwotne założenia mówiły o 5-proc. składce. Branża biła na alarm, że to ogromne koszty, które ostatecznie poniosą kupujący. Kolejny projekt zakładał 3 proc. Stanęło na 2 proc. wartości nieruchomości w przypadku otwartych rachunków powierniczych i 0,2 proc. przy rachunkach zamkniętych.

Senat opowiedział się za obniżeniem maksymalnej składki z 2 do 1 proc. Sejm zgodził się na poprawkę. Ostateczną wysokość opłaty ustali w rozporządzeniu minister ds. budownictwa.

Biurokracja i koszty

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) komentuje, że obniżenie opłaty z 5 do 1 proc. to sukces klientów. Bo to oni zapłacą za utworzenie funduszu. – Od początku powstania idei DFG wskazywaliśmy, że nie ma podstaw do tak wysokiej składki i represyjnego zaostrzania systemu zabezpieczeń nabywców, którego najważniejszym elementem są rachunki powiernicze – wskazuje PZFD.

Z szacunków związku wynika, że nabywcy mieszkań na DFG wpłacą ok. 600 mln zł rocznie. Wartość rynku to ok. 60 mld zł. – Sam UOKiK w ocenie skutków regulacji wskazał, że aby fundusz mógł właściwie działać, wystarczy ok. 140 mln zł – podaje PZFD.

Zdaniem jego przedstawicieli można się spodziewać, że koszty zbudowania mieszkania wzrosną o ok. 2 proc. Do 1-proc. składki trzeba doliczyć koszty administracyjne związane z funduszem.

Robert Stachowiak, prezes SGI, ocenia, że składka to de facto dodatkowe opodatkowanie deweloperów, co może wpłynąć na ceny mieszkań. Konsekwencją ustawy może być też wzrost biurokracji, co też odbije się na cenach.

– Czy jest to niezbędne? Moim zdaniem nie. Można zaryzykować stwierdzenie, że to sztuczne tworzenie etatów, dodatkowe obciążenia administracyjne i dokładanie kolejnych godzin pracy przy dokumentach – mówi Robert Stachowiak. – Aby taki fundusz działał, potrzebny będzie odpowiedni urząd. Powstanie prawdopodobnie ze środków podatników, czyli de facto klientów deweloperów.

Jak podkreśla prezes SGI, po wprowadzeniu rachunków powierniczych nie słyszy się o upadłościach deweloperów. – Pozwala to wnioskować, że skala problemu jest minimalna, a pieniądze klientów bezpieczne – mówi. – Wszelkie inicjatywy, które mają na celu ochronę mieszkańców, są jak najbardziej pożądane. Muszą być jednak odpowiednio przemyślane, aby nie godzić w interesy innych, w tym przypadku deweloperów, a przede wszystkim odpowiadać na rzeczywiste potrzeby i problemy klientów i branży.

Drastycznych podwyżek cen mieszkań nie spodziewa się Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum. – Przykładowo mieszkanie wycenione na 1 mln zł zdrożeje o 10 tys. zł, a więc o ten 1 proc. – mówi. – Dużo większy wpływ na ceny mieszkań będą miały rosnące ceny materiałów budowlanych.

Co z pieniędzmi

Dla Grzegorza Woźniaka powstanie funduszu jest jednak dyskusyjne. – Z jednej strony konsumenci są mocniej chronieni. Z drugiej jednak od czasu wprowadzenia ustawy deweloperskiej nie ma przypadków bankructw deweloperów, a klienci mają pewność, że ich środki są przeznaczone na budowę osiedla, na którym kupują mieszkanie – podkreśla. – Problem z funduszem polega na tym, że tak naprawdę nie wiemy, gdzie ostatecznie trafią zgromadzone pieniądze. Gdyby rzeczywiście dochodziło do upadłości firm, a fundusz służyłby poszkodowanym, byłbym zdecydowanie za jego powołaniem. Jednak fundusz ten będzie skarbonką. Po czym może się okazać, że nie ma wielu upadłości, a fundusz zgromadził sporą sumę. Nie wiemy, na jaki cel zostanie przeznaczona. Ustawę zawsze można zmienić.

Także Witold Indrychowski, prezes Merari, ocenia, że ochronę klientom dają już rachunki powiernicze. – Bank prowadzący otwarty rachunek powierniczy zwalnia środki dla danego etapu dopiero po jego zamknięciu – przypomina. – Deweloper nie może więc zużyć pieniędzy klientów na fikcyjne prace, chyba że jest w zmowie z inspektorem bankowym albo rachunek prowadzi niewiarygodny bank. O takich sprawach jednak nie słyszałem. To bank czuwa nad inwestycją. W jakim więc celu taki fundusz ma powstać? Jeśli ustawodawca ma jakieś złe doświadczenia w tej dziedzinie, wystarczyłoby, aby banki, które takie rachunki prowadzą, były monitorowane lub koncesjonowane, żeby nie otwierały rachunku każdemu, tylko deweloperom gwarantującym swoim doświadczeniem, że inwestycję zakończą.

Czy dojdzie do załamania sprzedaży? – Załamanie nastąpi, gdy nałożą się na siebie wszystkie czynniki, a więc wzrost cen działek, materiałów i usług budowlanych, likwidacja możliwości działania w spółkach komandytowych oraz fundusz deweloperski. Te przesłanki już w większości zaistniały – mówi Witold Indrychowski. - Wzrost kosztów spowoduje, że za rok lub dwa mieszkania mogą być droższe nawet o 20 proc. lub więcej. Jeśli jeszcze wzrośnie koszt kredytu, może dojść do załamania rynku, przy czym ceny nie spadną, ale popyt może dość gwałtownie wyhamować. Być może zadziałają dopłaty do wkładu własnego, ale to nic pewnego.

Z kolei Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain, ocenia, że jakaś forma dodatkowego zabezpieczenia jest zdecydowanie potrzebna. – Czy w formie funduszu? Trudno stwierdzić. W idealnym świecie to rozwiązanie powinno ochronić nabywców przed utratą pieniędzy, które mogłyby być zagrożone w przypadku m.in. upadłości dewelopera. Jednak forma, w jakiej rząd wprowadza zabezpieczenie, nie jest optymalna ze względu na wysokość składek – mówi. – Ich koszt zostanie przerzucony na kupujących. Nabywcy potrzebują lepszej ochrony, jak weryfikacji deweloperów, ich doświadczenia, mocy przerobowej. Dziś deweloperem może zostać każdy i niestety za chwilę odczujemy skutki tej swobody.

Zdaniem prezesa Chybowskiego część deweloperów może wykorzystać konieczność opłacania funduszu jako pretekst do zwiększenia marży. – Podwyżka będzie łatwa do obronienia argumentami uderzającymi w odgórny przymus ustawodawcy czy chaos związany z wprowadzeniem nowego rozwiązania – ocenia prezes Reliance Polska.

Według niego fundusz nie przyczyni się do załamania sprzedaży nowych mieszkań, ponieważ rynek pierwotny jest mocno rozpędzony. - Konsekwencją będzie wzrost cen, jednak zainteresowanie wciąż będzie duże – przewiduje.

Nowe przepisy mówią też, że ze względu na istotne wady lokalu nabywca będzie mógł odmówić jego odbioru. – Aby to było możliwe, potrzebna jest jedna, odpowiednio sprecyzowana, procedura odbioru mieszkań – komentuje Robert Stachowiak.