Kamienica dla Australijczyka

Rośnie popyt na mieszkania w starych murach. Szukają ich także inwestorzy z Anglii, Francji, Niemiec, a nawet Australii.

Aktualizacja: 01.07.2021 22:06 Publikacja: 01.07.2021 21:13

Zabytkowy budynek przy pl. Wolności 2 w Katowicach spółki Śląskie Kamienice

Zabytkowy budynek przy pl. Wolności 2 w Katowicach spółki Śląskie Kamienice

Foto: materiały prasowe

Kilkusetmetrowy apartament w kamienicy niedaleko Hali Koszyki w Warszawie w ub.r. kupił klient Lions Estate. Teraz dostał ofertę zakupu lokalu za cenę... 2 mln zł wyższą, mimo że w mieszkaniu nie przeprowadził żadnych prac. – Apartamenty w kamienicach dają praktycznie gwarancję wzrostu wartości – ocenia Bartłomiej Annusewicz, dyrektor zarządzający Lions Estate. – Popyt znacznie przewyższa podaż. Klienci często traktują takie nieruchomości jak składnik majątku osobistego, lokatę kapitału.

Ale, jak dodaje, kamieniczne mieszkania rzadko są kupowane czysto inwestycyjnie czy spekulacyjnie. – Koszty są tak duże, że większość osób zajmujących się zakupami spekulacyjnymi wybiera inny produkt – tłumaczy dyrektor.

Ceny apartamentów w starych budynkach mogą przyprawić o zawrót głowy. – Mieszkania w standardzie deweloperskim w rewitalizowanej kamienicy wahają się od 25 do 30 tys. zł za mkw. Pięknie wykończone apartamenty na rynku wtórnym kosztują nawet 40 tys. zł za mkw. – mówi Annusewicz.

Wizytówka dewelopera

Dyrektor Lions Estate zauważa, że wiele warszawskich kamienic ma nieuregulowany stan prawny. Podaż budynków, które można rewitalizować, jest więc bardzo ograniczona. – Ofert jest naprawdę niewiele – mówi. Taka inwestycja trwa też znacznie dłużej niż budowa na pustej działce. Jest również dużo droższa. Słono kosztuje np. budowa podziemnego garażu, jeśli w ogóle będzie go można w kamienicy urządzić.

Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym firmy doradczej CBRE, wyjaśnia, że odnowienie kamienicy wymaga często wielu zabiegów, np. uzgodnień z konserwatorem zabytków czy ekspertyz oceniających stan zachowanych elementów. – Konieczne jest także dostosowanie projektu do istniejącej zabudowy – wyjaśnia ekspertka CBRE. – Są deweloperzy, którzy specjalizują się wyłącznie w odnawianiu kamienic. Pojawiają się też spektakularne przykłady luksusowych nieruchomości odrestaurowanych przez czołowe firmy. Stanowią ich wizytówkę.

Do najbardziej prestiżowych adresów należy Foksal 13/15 w stolicy. W zrewitalizowanych kamienicach firma Ghelamco urządziła superluksusowe apartamenty. Jeden z klientów za dwa sąsiadujące mieszkania (470 mkw.) zapłacił ponad 36 tys. zł za mkw.

- W Warszawie stosunkowo najwięcej ofert apartamentów w kamienicach jest w Śródmieściu, na Mokotowie, Starej Ochocie, w okolicach Dworca Wileńskiego na Pradze- Północ – mówi Bartłomiej Annusewicz. – Bardzo nas cieszy, że Warszawa doścignęła inne europejskie i światowe stolice również pod tym względem. Tak jak w Londynie, Paryżu czy Nowym Jorku, dziś także w Warszawie możemy kupić luksusowe, kilkusetmetrowe apartamenty w odrestaurowanych kamienicach z pięknymi tarasami lub ogrodami na dachu oferujące zapierające dech w piersi widoki na panoramę miasta.

Historyczne budynki są też na celowniku Śląskich Kamienic. Spółka oferuje np. lokale w kamienicy przy pl. Wolności w Katowicach. Aleksandra Kruszelnicka, dyrektor zarządzający Śląskich Kamienic, komentuje, że jeszcze kilka lat temu rynek nie był tak rozwinięty jak dziś. – Zabytkową zabudowę zaczyna się bardziej doceniać, jest mniej wyburzeń, więcej renowacji – mówi. – Potencjał inwestycyjny zabytkowych nieruchomości jest ogromny: znajdują się w ścisłym centrum, mają ciekawe metraże, skrywają interesujące historie.

Gotowce inwestycyjne

Z analiz WGN wynika, że mieszkania w kamienicach stanowią ok. 10 proc. całej krajowej oferty – oferta rynku pierwotnego jest mniejsza od tej z rynku wtórnego o ok. 40 proc. – Nowych mieszkań w kamienicach nie przybywa więc zbyt dużo – mówi Lidia Dołhan, specjalista ds. nieruchomości premium w WGN.

Podaje, że średnie ceny kamienicznych mieszkań w dużych miastach wahają się od 13 do 20 tys. zł za mkw. – Ale np. w Krakowie mamy penthouse w kamienicy, którego cena to 37 tys. zł za mkw. – wskazuje Lidia Dołhan.

Jej zdaniem mieszkania w odrestaurowanych kamienicach to ciekawa oferta dla wymagającego klienta. – Coraz rzadziej są za to poszukiwane mieszkania w kamienicach średniej klasy – mówi ekspertka WGN. – Tego typu mieszkaniami interesują się kupujący lokale na wynajem lub flipperzy korzystający z konkurencyjnej ceny.

A Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów ocenia, że o atrakcyjne mieszkania w kamienicy jest coraz trudniej. – W ostatnich latach zainteresowanie nimi zdecydowanie wzrosło, a ofert jest mniej – tłumaczy. – Małe lokale w rynkowej cenie znikają w kilka dni. Większe, droższe, o niekorzystnym rozkładzie, z przechodnimi pokojami lub nieproporcjonalnie dużym przedpokojem, na nabywcę muszą poczekać dłużej.

Najbardziej pożądane są mieszkania w Śródmieściu, na Ochocie i Powiślu. – Mamy tu szeroki przekrój cen. Mieszkania w zaniedbanej kamienicy o niskim standardzie wykończenia to koszt rzędu 12–14 tys. zł za mkw. – mówi Małgorzata Porowska-Całka. – Trzeba jeszcze doliczyć koszty remontu, a te w starych kamienicach są często bardzo wysokie. Bo i wyższe pomieszczenia, i często bardzo stare instalacje, niestandardowe wymiary okien i drzwi.

Dodaje, że wielu amatorów kamienic od wysokich cen próbuje uciec na Pragę – Północ. – W tej dzielnicy znajdziemy perełki, które czekają na nabywcę. Jednak także i tu ceny w odrestaurowanych kamienicach są wysokie – zastrzega ekspertka Freedom Nieruchomości. Znacznie tańsze są kamienice do remontu, ale wymagają dużych napraw nie tylko w mieszkaniu, ale i budynku.

W Łodzi mieszkanie w kamienicy można już kupić za 3,4 tys. zł za mkw. – Ostatnio pośredniczyłem w sprzedaży 43-metrowego lokalu do remontu w cenie 150 tys. zł – podaje Konrad Augustyniak z Freedom Nieruchomości Łódź Centrum.

Średnia cena kamienicznych lokali w Łodzi to ok. 4,2 tys. zł za mkw. – Za tyle sprzedaliśmy ostatnio wyremontowane 100-metrowe mieszkanie przy ul. Piotrkowskiej – mówi Konrad Augustyniak. – Trafiają się też lokale w zrewitalizowanych budynkach za ponad 5,5 tys. zł za mkw., czyli w średniej cenie mieszkania w bloku. Chętni są.

Jak mówi Augustyniak, mieszkania w kamienicach są kupowane głównie na wynajem, także przez zagranicznych inwestorów. – W ostatnich miesiącach miałem klientów z Anglii, Francji, Niemiec, a nawet Australii – opowiada.

W Trójmieście, jak mówi Paweł Grabowski z BIG Property, w kamienicach znajdziemy mieszkania o każdym standardzie – i do generalnego remontu, i luksusowo wykończone. W Gdańsku kamieniczne lokale stanowią ok. 15 proc. ofert, w Gdyni niecałe 10 proc., w Sopocie – ok. 25 proc.

– Ceny zależą od stanu mieszkania i budynku. Nawet w centralnych dzielnicach trafiają się lokale w cenie ok. 7 tys. zł za metr – mówi ekspert BIG Property . – Tak niska cena odzwierciedla standard nieruchomości. Najdroższe mieszkania w Sopocie Dolnym kosztują ponad 20 tys. zł za mkw. Ceny lokali w kamienicach stale rosną. Trend w tym segmencie rynku nie odbiega od ogólnej tendencji.

W przypadku kamienic płaci się też za unikatowość. Takie mieszkania często wyróżnia wysokość ponad 3 m. Paweł Grabowski zwraca też uwagę na wyjątkowe detale architektoniczne, zdobienia, oryginalne drewniane podłogi, okiennice, stiuki, płaskorzeźby, ozdobne poręcze i drzwi.

- Kamienic poszukują klienci niemal w każdym wieku, o różnej sytuacji rodzinnej i zawodowej. W takich budynkach znajdziemy i małe kawalerki, i średniej wielkości mieszkania kilkupokojowe, i przestronne poddasza o niecodziennej aranżacji – tłumaczy Paweł Grabowski. Oferty mieszkań w kamienicach mogą trafić w najróżniejsze gusta.

W Poznaniu, jak szacuje Hanna Morawska z tamtejszego oddziału Freedom Nieruchomości, mieszkania w kamienicach to ok. 20 proc. ofert rynku wtórnego. – Przybywa lokali w zrewitalizowanych kamienicach, wykończonych pod klucz tzw. gotowców inwestycyjnych, czyli mikrokawalerek na wynajem – mówi Hanna Morawska. – Coraz trudniej o okazję, czyli duże lokale do generalnego remontu w dobrej cenie.

Za gotowy, w pełni urządzony lokal w zrewitalizowanym budynku zapłacimy od 10 tys. zł za mkw. na poznańskiej Wildzie do 12–14 tys. zł w centrum. Drożeją też mieszkania do remontu. – W zależności od lokalizacji mieszkanie za 6,5 tys. zł za metr może być okazją – zauważa ekspertka Freedom Nieruchomości.

A Leokadia Czerniecka-Tarzyńska z poznańskiego oddziału tej firmy wspomina jedną z ostatnich transakcji. – Na prezentację mieszkania w kamienicy zgłaszali się przede wszystkim ludzie młodzi, szukający czegoś oryginalnego w centrum miasta, blisko uczelni, obiektów kulturalnych, kin, pubów, restauracji, ale też dworca PKP i komunikacji miejskiej – opowiada. – Takie mieszkania budzą też zainteresowanie inwestorów. To świetna inwestycja.

Kilkusetmetrowy apartament w kamienicy niedaleko Hali Koszyki w Warszawie w ub.r. kupił klient Lions Estate. Teraz dostał ofertę zakupu lokalu za cenę... 2 mln zł wyższą, mimo że w mieszkaniu nie przeprowadził żadnych prac. – Apartamenty w kamienicach dają praktycznie gwarancję wzrostu wartości – ocenia Bartłomiej Annusewicz, dyrektor zarządzający Lions Estate. – Popyt znacznie przewyższa podaż. Klienci często traktują takie nieruchomości jak składnik majątku osobistego, lokatę kapitału.

Ale, jak dodaje, kamieniczne mieszkania rzadko są kupowane czysto inwestycyjnie czy spekulacyjnie. – Koszty są tak duże, że większość osób zajmujących się zakupami spekulacyjnymi wybiera inny produkt – tłumaczy dyrektor.

Pozostało 92% artykułu
Nieruchomości
Nowe życie Stoczni Cesarskiej. Jest zgoda na mieszkania i usługi
Nieruchomości
Co rynek mieszkań oferuje singlowi
Nieruchomości
Był Company House II, jest Novu
Nieruchomości
Europejskie magazyny się zielenią. Ile kosztuje ich wynajem?
Materiał Promocyjny
Big data pomaga budować skuteczne strategie
Nieruchomości
Oferta mieszkań rośnie. Ceny stoją w miejscu, deweloperzy konkurują między sobą
Materiał Promocyjny
Seat to historia i doświadczenie, Cupra to nowoczesność i emocje