Mało niedrogich
Ekspert Metrohouse zwraca też uwagę, że w porównaniu z analogicznym kw. 2019 r. w Warszawie zmieniła się nieznacznie struktura nabywanych mieszkań. - Podczas gdy przed rokiem lokale o metrażu 20-35 proc. stanowiły jedynie 7 proc. sprzedaży, to obecnie udział takich transakcji wzrósł do 17 proc. Mniej było natomiast transakcji lokali większych niż 65 mkw. Zmniejszenie popularności tego segmentu lokali jest widoczne też na pięciu lokalnych największych rynkach mieszkaniowych w Polsce – mówi Marcin Jańczuk. - Wysokie poziomy cen powodują, że w Warszawie coraz trudniej znaleźć mieszkanie z ceną mkw. niższą niż 8000 zł. W III kw. takich transakcji w sieci Metrohouse było 14 proc. podczas gdy rok wcześniej odsetek ten wynosił 27 proc. W innych największych analizowanych miastach nadal co drugie mieszkanie mieści się w podanych widełkach cenowych. Jednocześnie już 57 proc. transakcji w Warszawie było zawieranych po cenach mkw. wyższych niż 10 000 zł.
Większa podaż na rynku powoduje, że często na nabywcę trzeba poczekać dłużej niż w poprzednich kwartałach. – W Warszawie wprawdzie czas sprzedaży mieszkań jest identyczny jak przed rokiem (111 dni), ale porównując to do wyniku z II kw. (82 dni) widoczne jest istotne wydłużenie czasu oczekiwania na transakcję - komentuje Marcin Jańczuk. - W przypadku pozostałych pięciu największych miast czas oczekiwania w porównaniu do poprzedniego notowania zestawienia wydłużył się o 16 dni (10 dni r./r.). Także w przypadku innych lokalizacji widoczne jest wydłużenie czasu oczekiwania na nabywcę do 99 dni. Czas sprzedaży jest pochodną wyceny ofertowej mieszkania. Przy rozsądnie skalkulowanej cenie popularnego segmentu mieszkaniowego można liczyć na szybką transakcję.
Nowe bardzo drogie
Doniesienia napływające z rynku pierwotnego nie do końca odpowiadają wielu wcześniejszym prognozom. - Spadki cen nowych mieszkań nie są bowiem powszechne. Po podsumowaniu wyników z III kw. 2020 r. okazało się, że w żadnej z sześciu największych metropolii średnie ofertowe ceny mkw. lokali nie spadły. Można było jednak zauważyć zmniejszenie tempa wzrostów - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Na uwagę zasługuje nie tylko Warszawa, gdzie po raz drugi z rzędu odnotowano stabilizację cen. Od lipca do września nowe mieszkania praktycznie nie drożały już we Wrocławiu. Łódź powtórzyła swój wynik z II kw. 2020 roku (+3,1 proc.), co wystarczyło do zajęcia pierwszego miejsca w rankingu podwyżek. Tempo wzrostu cen ofertowych nowych mieszkań niewiele spadło w Poznaniu. W Gdańsku podwyżka w III kw. 2020 r. była dwa razy mniejsza niż poprzednio. Podobny wynik (+2,7 proc.) odnotowano również w Krakowie. Stolica Małopolski to jedyna metropolia, która wyróżnia się znacznie szybszym wzrostem cen nowych lokali niż kwartał wcześniej.
Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na zmiany udziału w ofercie najdroższych mieszkań, które kosztują ponad 10 000 zł za mkw. – W Warszawie odsetek takich lokali przestał już szybko rosnąć. Zupełnie inaczej było w III kw. w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie odnotowano największe wzrosty udziału drogich lokali deweloperskich. Pod względem odsetka nowych mieszkań kosztujących ponad 10 000 zł za mkw. Gdańsk prawie dogonił już Warszawę - komentuje Andrzej Prajsnar.
Metry za pożyczone
Trzeci kwartał 2020 r. na rynku kredytów hipotecznych to przede wszystkim stopniowe poluzowywanie przez banki polityki kredytowej. – Po trudnym okresie w pierwszej fazie pandemii, kiedy banki wprowadziły szereg restrykcji, widzimy stabilizację ofert i wyłączanie wcześniej wprowadzonych obostrzeń. Trend łagodzenia polityki kredytowej banków najwyraźniej możemy zobaczyć w zakresie liczenia zdolności kredytowej osób prowadzących działalność gospodarczą. Banki, które przestały akceptować taki dochód, powoli zaczynają go dopuszczać lub poszerzają listę branż (według PKD), których dochód będą akceptowały - mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance. - Kolejną pozytywną informacją jest obniżenie wymaganego wkładu własnego do wartości sprzed wybuchu pandemii koronawirusa. Wysokość marż i większość elementów kosztowych kredytu hipotecznego nie uległa istotnych zmianom. Oferty banków są na podobnym poziomie jak w II kwartale 2020 r. Nie wiadomo czy pozytywny trend poluzowywania polityki kredytowej się utrzyma. Kolejne wyniki finansowe banków pokazują, że sytuacja sektora bankowego jest nadal trudna. Banki zaczęły tworzyć odpisy i rezerwy w związku z pogorszeniem się jakości ich portfela kredytowego czyli spłacalności zobowiązań przez klientów.
Bankom nie pomagają również najniższe w historii stopy procentowe. Wartość nowych umów kredytowych w II kwartale 2020 r. (13,47 mld) pozwala stwierdzić, że był to najsłabszy kwartał sprzedażowy od 12-stu miesięcy. Jednak nastroje w III kw. uległy znaczącej poprawie w związku z poluzowaniem polityki kredytowej przez banki oraz wzmożonej akcji klientów na rynku nieruchomości.
