Rynek chce nowych biur

Budowę kompleksu Vibe w rejonie ul. Towarowej i Kolejowej w Warszawie ogłosiło Ghelamco. Pierwszy, 45-metrowy, biurowiec zaoferuje 11 tys. mkw., drugi ma być większy. Inwestycja będzie kameralna, zwłaszcza w porównaniu z powstającymi i oddawanymi biurowcami.

W stołecznej strefie centrum rosną The Bridge (47 tys. mkw.) i Skyliner II (38 tys. mkw.), a w strefie pozacentralnej – Lakeside (24 tys. mkw.) – wskazuje firma doradcza Savills. – W Warszawie nowe biurowce koncentrują się w strefach centralnych – to 82 proc. całkowitej nowej podaży. Poza centrum oddano tylko trzy obiekty: P180 (32 tys. mkw.), Fabryka PZO II (5 tys. mkw.) i Poleczki 32 (3,3 tys. mkw.).

Największe obiekty budowane w miastach regionalnych to Quorum Office Park B (53,1 tys. mkw.) we Wrocławiu, Andersia Silver (37,8 tys.) w Poznaniu, WIMA Widzewska Manufaktura (29,8 tys.) w Łodzi, Craft (26,7 tys.) w Katowicach i Ocean Office Park B (niemal 26,5 tys.) w Krakowie.

Największe ukończone w tym roku budynki to Varso Tower (63,8 tys. mkw.) i Forest (51,5 tys. mkw.) w Warszawie, .KTW II w Katowicach (39,9 tys.) czy Midpoint 71 we Wrocławiu (36,2 tys. mkw.).

Dobre prognozy

Popyt na biura rośnie. W Warszawie w trzech pierwszych kw. br. wynajęto 608,1 tys. mkw. To o 55 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2021 r. – W tym samym czasie w największych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Katowice, Lublin, Szczecin, Trójmiasto) wynajęto ponad 450 tys. mkw. biur – podaje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja właściciela) w firmie Savills. Wynik jest lepszy od ubiegłorocznego o 19 proc.

Aleksandra Markiewicz, dyrektor w firmie doradczej Knight Frank, zwraca uwagę na dużą aktywność najemców w Warszawie. – Możliwe, że pod koniec roku popyt wróci do wartości sprzed pandemii – mówi. – Zmienia się jednak jego struktura – zaznacza.

Większy udział w transakcjach mają renegocjacje, mniej jest nowych umów. – Jeśli popyt utrzyma się na wysokim poziomie, a przewidywana na ten i przyszły rok nowa podaż będzie relatywnie niska, wskaźnik pustostanów może się obniżyć – ocenia Aleksandra Markiewicz. – Dlatego nie widzę zagrożenia, że biurowce będą stały puste – dodaje.

Ale zastrzega, że rosnące koszty budowy i finansowania inwestycji skłaniają firmy do ich ograniczania. – W ostatnich dwóch latach mieliśmy przykłady opóźniania czy wstrzymywania budów. Zapadały też decyzje o zmianie przeznaczenia inwestycji biurowej np. w obiekt PRS (najem instytucjonalny) – zauważa dyrektor.

W to, że nowoczesne budynki się zapełnią, nie wątpi Daniel Czarnecki. – Bardziej prawdopodobne jest zwiększenie pustostanów w starszych biurowcach – mówi. Żeby przyciągnąć najemców, będą się musiały modernizować, dostosowując do wymogów ESG (ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny).

Zdaniem dyrektora Czarneckiego właściciele części takich biurowców mogą rozważyć ich zmianę – w hotele, PRS czy obiekty prywatnego szkolnictwa. Nowe biurowce nie powinny stać puste. – Są firmy, które potrzebują gotowego biura, do którego można się od razu wprowadzić, są i takie, którym kończą się umowy najmu i szukają nowych powierzchni – mówi dyrektor Savillsa.

Dodaje, że na zmianę siedziby potrzeba dziś ok. sześciu miesięcy (od podpisania umowy), jeśli biuro jest aranżowane według konkretnych wytycznych najemców. Jeśli powierzchnia jest tylko odświeżana, na przeprowadzkę może wystarczyć miesiąc–dwa miesiące.

– Mimo trudnych czasów – pandemia, wojna na Wschodzie, szalejąca inflacja w kraju, firmy się powiększają. Przy sprzyjających wiatrach będą potrzebowały nowych powierzchni biurowych – mówi Tomasz Węglarz, dyrektor ds. rozwoju sieci sprzedaży w spółce Biuro na Miarę. – Jeśli policzymy, ile firm działa w budynkach średnio nadających się do pracy oraz w mieszkaniach i domach, to okaże się, że brakuje nam o wiele więcej powierzchni biurowej niż rynek jest dziś w stanie dostarczyć – podkreśla.

Cenna elastyczność

Tomasz Węglarz zauważa, że od lat najszybciej wynajmują się gotowe, wykończone pod klucz biura, które można wynająć od ręki na elastycznych warunkach, z pakietem usług dodatkowych (internet, kawa i herbata w cenie).

– To biura serwisowane, czyli coworking, ale też oferty podnajmów i showroomy – mówi dyrektor. – Najbardziej popularny coworking ma mniej skomplikowane umowy najmu i niższe koszty wejścia, co pozwala na szybsze rozpoczęcie pracy.

To oferty wybierane przez najliczniejszą grupę firm na rynku, czyli mikro-, małe i średnie przedsiębiorstwa. – Bardzo dobrze wynajmują się także nowe nieruchomości w dobrych lokalizacjach – zauważa dyrektor Węglarz.

Deweloperzy często zachęcają najemców budżetem na aranżację. – Niestety, w czasach rosnących kosztów wykończenia, coraz trudniej jest wynająć biuro na pięć lat bez dopłat do aranżacji – zastrzega dyrektor. – Coraz częściej zawiera się umowy siedmio-, a nawet dziesięcioletnie.

Aleksandra Markiewicz potwierdza: najemcy rozglądają się za nowoczesnymi, w pełni wykończonymi i umeblowanymi biurami oferowanymi na elastycznych warunkach, które zapewniają możliwość ekspansji. Zauważa, że firmy zachęcają pracowników do korzystania z biur. – Wybierając siedzibę, zwracają więc uwagę na udogodnienia wokół biurowca. Chodzi o restauracje, kawiarnie, punkty usługowe, kluby sportowe, szkoły, przedszkola, hotele czy miejsca rozrywek – mówi. – Ogromne znaczenie ma dobry dojazd do biurowca i możliwość wyboru pomiędzy komunikacją publiczną, rowerem a samochodem.