Duże mieszkanie rodzinie wynajmę. To się opłaca?

Przyjęło się, że inwestując w mieszkania na wynajem, najlepiej wybrać lokal dwupokojowy lub kawalerkę. Tymczasem, choć te dwupokojowe są wciąż najczęściej wyszukiwane, to rośnie zainteresowanie mieszkaniami z trzema pokojami i większymi – mówi Karolina Klimaszewska, analityczka portalu Otodom.pl. – Takie lokale stanowią mniej więcej jedną trzecią oferty, a wśród stosujących filtr „liczba pokoi" wyszukiwane są przez prawie połowę użytkowników Otodomu. Także oczekiwane czynsze za duże mieszkania rosną szybciej, a oferty lokali znikają z serwisu o wiele szybciej niż dwa lata temu.

Zdaniem Karoliny Klimaszewskiej może to być wyraźny sygnał, że potrzeba większej przestrzeni mieszkalnej, tak bardzo widoczna w czasie pandemii, znajduje odbicie na rynku najmu. – Niewykluczone, że część klientów jest skłonna poświęcić centralną lokalizację na rzecz dodatkowego pokoju i dodatkowych kilku metrów – ocenia.

Jest drożej

Z analiz Otodomu wynika, że średnie czynsze za mieszkania do 40 mkw. (liczone dla całej Polski) wzrosły w listopadzie 2021 r. w porównaniu z listopadem 2020 r. o 4 proc., do ponad 1,9 tys. zł miesięcznie. Stawki za lokale o powierzchni 40–60 mkw. poszły w górę o 10 proc., do ponad 2,5 tys. zł, za mieszkania od 60 do 70 mkw. – o 8 proc., do niespełna 3,1 tys. zł. Przeciętna stawka najmu lokali o powierzchni 70–90 mkw. wzrosła o 13 proc., do niemal 4 tys. zł. – Najbardziej, aż o 22 proc., wzrosły oczekiwane czynsze za mieszkania o powierzchni przekraczającej 90 mkw. – wskazuje Jarosław Krawczyk, ekspert Otodomu. Średni czynsz za lokale tej wielkości to ponad 6 tys. zł.

Jak podaje Jarosław Krawczyk, lokale trzypokojowe i większe stanowią jedną trzecią oferty mieszkań na wynajem. - Wśród 19 tys. lokali do wynajęcia aż 13 tys. to kawalerki lub mieszkania dwupokojowe – wskazuje. - W październiku 2021 r. kawalerki i mieszkania dwupokojowe stanowiły łącznie 70 proc. oferty mieszkań na wynajem (odpowiednio 21 i 49 proc.), mieszkania trzypokojowe – 23 proc., a czteropokojowe – 6 proc. Rok wcześniej kawalerki i mieszkania dwupokojowe stanowiły 72 proc. oferty, mieszkania trzypokojowe 22 proc., a czteropokojowe 5 proc.

Eksperci Otodomu zwracają uwagę, że średni udział mieszkań z co najmniej trzema pokojami powoli się zwiększa.

Portal sprawdził też medianę długości „życia" ogłoszeń w zależności od liczby pokoi w IV kw. kolejnych lat. Oferty kawalerek w IV kw. 2019 r. znikały średnio po 24 dniach, w 2020 – po 31, a w 2021 r. – po 27. W przypadku dwóch pokoi to 28 dni (IV kw. 2019 r.), 32 (2020) i 28 (2021 r.), trzech pokoi – 37, 41 i 32, czterech – 58, 58 i 46, a pięciu – 81, 66 i 68.

– Najkrótszą medianę liczby dni aktywności ogłoszenia miały kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Ale w porównaniu z IV kw. 2020 r. mediana ich „życia" skróciła się o cztery dni, podczas gdy np. ogłoszenia wynajmu mieszkań trzypokojowych zanotowały spadek o dziewięć dni. W przypadku lokali pięciopokojowych widać mocny spadek w porównaniu z IV kw. 2019 r. – aż o 13 dni – wskazuje Jarosław Krawczyk. – Można powiedzieć, że oferty mieszkań co najmniej trzypokojowych zaczynają znikać szybciej.

Patryk Paciorek z agencji Północ Nieruchomości Oddział Warszawa Śródmieście przyznaje, że duża popularność większych cztero- i pięciopokojowych mieszkań, zwłaszcza z ogródkami lub dużymi balkonami, to m.in. efekt przejścia na pracę zdalną. Pośrednik zauważa jednak, że wybór mieszkań o atrakcyjnych rozkładach, z ogródkami, jest ograniczony.

– Takie lokale na osiedlach deweloperskich sprzedają się jako jedne z pierwszych – zauważa. – Dobrze skomunikowane mieszkania o podwyższonym standardzie wykończenia wynajmują się dość szybko. Zainteresowanie jest duże, a po podwyżkach stóp procentowych może się jeszcze zwiększać – przewiduje.

Klientom, którzy chcieliby kupić mieszkanie na kredyt, spada zdolność kredytowa. Będą więc lokale wynajmować. W Warszawie, jak podaje Patryk Paciorek, na wynajem 70-metrowego mieszkania trzeba mieć ok. 4–5 tys. zł.

Większe ryzyko

Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property ocenia, że popyt na duże mieszkania jest wysoki, ale zakupy takich nieruchomości z myślą o wynajmie to niewielki procent. – Na wynajem w odleglejszych dzielnicach często trafiają lokale, które funkcję inwestycyjną zaczęły pełnić dopiero do wyprowadzce właścicieli do innego lokalu – tłumaczy pośrednik. Zauważa, że inwestorzy często przebudowują duże mieszkania na dwa mniejsze lokale.