Magazyny to nieruchomości wciąż pożądane przez najemców i inwestorów. W ciągu trzech kwartałów br. w tego typu obiekty w Polsce zainwestowano 1,7 mld euro, o 42 proc. więcej niż w biurowce. Deweloperzy się uwijają, starając się odpowiedzieć na popyt z obu źródeł, na koniec września w budowie były rekordowe zasoby – ponad 3,6 mln mkw.
Duża aktywność budowlana może cieszyć, bo jednym z czynników ryzyka wskazywanym dla naszego rynku jest duża konkurencja inwestorów, co przekłada się na wzrost cen i spadek stóp kapitalizacji (yield: stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości). W skrajnym scenariuszu nieruchomości nad Wisłą mogłyby przez zrównanie yieldów stracić atrakcyjność względem zachodnioeuropejskich rynków. Jak rozwija się sytuacja?
Luka jeszcze spora
– Na rynku magazynowym dla wielu inwestorów najważniejsze jest zbudowanie skali – podkreśla Bartłomiej Krzyżak, starszy dyrektor w dziale inwestycyjnym Avison Young. Zbudowanie pozycji w Polsce w kluczowych hubach logistycznych to nakłady rzędu 1 mld euro, czyli około 1,3–1,5 mln mkw. To stąd wynika wyścig o nieruchomości, wobec zaś niewystarczającej podaży gwałtowny spadek stóp kapitalizacji.
– Stopy kapitalizacji zbliżają się obecnie w Polsce do poziomów poniżej 4 proc. za najbardziej atrakcyjne aktywa z długoterminowymi (ponad 15 lat) umowami najmu, czyli poziomów, które były widoczne w Europie Zachodniej dwa, trzy lata temu, przestrzeń więc do dalszej kompresji nadal jest. Do ostatecznego zrównania stóp kapitalizacji z Europą Zachodnią w perspektywie kolejnych lat może dojść przy pojedynczych transakcjach, aczkolwiek każdy inwestor ma inny próg bólu i preferencje geograficzne co do kolejnych inwestycji. Część kapitału może być po prostu przekierowana na rynki SEE (Europa południowo-wschodnia), gdzie stopy kapitalizacji są jak kilka lat temu w Polsce – mówi Krzyżak. Dodaje, że w przypadku zbliżenia się stóp w Polsce z takimi krajami, jak Francja czy Niemcy, inwestorzy najczęściej wybierają bezpieczniejszą alternatywą zarówno w kontekście ekonomicznym, jak i ogólnej percepcji danego kraju, stąd wydarzenia z pozoru niezwiązane z sytuacją ekonomiczną kraju mogą mieć decydujący wpływ na atrakcyjność Polski w niedalekiej przyszłości.
– Ograniczona podaż magazynów dostępnych do nabycia potęgowana jest strategiami części dużych międzynarodowych deweloperów, którzy budują magazyny w większości po to, by samemu trzymać je w portfelu. Dla funduszy coraz częściej jedyną drogą jest inwestowanie w magazyny już na etapie jego budowy, co jednak oznacza branie na siebie części ryzyka deweloperskiego – mówi John Palmer, szef działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora magazynowego w Savills. – Wysoki popyt oraz ograniczona podaż doprowadziły do wzrostu cen transakcyjnych. Zaledwie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych spadły z 6 do 4,5 proc. Stopy wciąż pozostają wyższe od notowanych na rynkach Europy Zachodniej o około 100 punktów bazowych. Inwestorzy biorą pod uwagę również cenę z metra kwadratowego, a ona jest dwukrotnie niższa, niż na Zachodzie, co w połączeniu z innymi atutami polskiego rynku i dobrymi perspektywami pozwala nam zachować atrakcyjność względem innych krajów – podkreśla.
