Inwestycja za pożyczone jest ryzykowna

Zakupy inwestycyjne na rynku wtórnym w II kw. stanowiły 34 proc. wszystkich transakcji – szacują Metrohouse i Gold Finance. – Odsetek jest stabilny, podobnie było przed pandemią – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Na rynku pierwotnym, gdzie aktywność inwestorów jest jeszcze bardziej widoczna, takich inwestycji może być więcej.

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, dodaje, że inwestorzy – więksi i mniejsi – szukają sposobu na umieszczenie pieniędzy w nieruchomościach. – Z obawą patrzą na rosnącą inflację. Niestety, to wpływa na ciągły wzrost cen – mówi.

Według Aleksandra Skirmuntta inwestorzy mogą odpowiadać nawet za 50 proc. zakupów mieszkań. – Ale tylko w atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach – zastrzega. – A więc – w centrach miast i w dobrze skomunikowanych dzielnicach blisko centrum. Zakupów inwestycyjnych przybywa, ale nie jest to związane z pandemią, tylko z inflacją.

Nawet nie wykańczają

Także Aneta Brózda z krakowskiego oddziału Power Invest ocenia, że pandemia zwiększyła liczbę kupujących inwestycyjnie. – Wielu klientów mówi o niepewnych czasach i obawach związanych z inflacją. Decydują się na ulokowanie oszczędności w nieruchomościach – potwierdza.

Ekspertka mówi o kilku grupach inwestorów. – Jedni – flipperzy – kupują mieszkanie po atrakcyjnej cenie, remontują i sprzedają je z zyskiem, inni kupują po cenach rynkowych z myślą o wynajmie. Ci drudzy działają głównie w miejscowościach studenckich, jak Kraków, Warszawa i innych dużych aglomeracjach – zaznacza Aneta Brózda. – Sporo klientów kupuje nieruchomości dla dzieci. Przez kilka lat, zanim pójdą na studia, lokale są wynajmowane.

Zdarza się i tak, na co zwraca uwagę Marcin Jańczuk, że część nowych mieszkań, kupowanych z myślą o ochronie kapitału, nie trafia na rynek najmu. – Lokale nie są nawet wykańczane – zauważa ekspert Metrohouse.

Pytany o preferencje inwestujących w nieruchomości, mówi, że znacząco się nie zmieniły. – Popularnością cieszą się nadal lokale dwupokojowe do 40–45 mkw. Takie mieszkania najłatwiej wynająć, a w razie potrzeby sprzedać – mówi Marcin Jańczuk. – Zaczęliśmy inwestować nie tylko w dobrze znanych częściach miast, ale także tam, gdzie perspektywy rozwoju i zmian cen są ciekawe. Oprócz dużych miast poszukujemy lokali w miastach satelickich z dobrym dojazdem do metropolii – opowiada.

Zmian w preferencjach nie zauważa też Aleksander Skirmuntt. – Dwa pokoje. Im mniejsze, tym lepiej, w dobrze skomunikowanych miejscach, żeby łatwo było znaleźć najemcę – mówi.

Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation, potwierdza, że zdecydowanie największym hitem wśród inwestorów są mieszkania małe. – Najlepiej takie, gdzie na jak najmniejszej powierzchni mieszczą się dwa pokoje. Popularne są też kawalerki. Takie niewielkie lokale sprzedają się we wszystkich lokalizacjach – podkreśla. – O wyborze lepszego adresu na inwestycję decyduje zwykle budżet klienta. Im większy kapitał, tym atrakcyjniejsze miejsce.

Ostrożność zalecana

Z analiz Metrohouse wynika, że osoby, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, w dużym stopniu finansują zakupy gotówką. – Niskie stopy procentowe zachęcają do kredytowania zakupów, ale do tego rodzaju operacji trzeba podchodzić ostrożnie – podkreśla Marcin Jańczuk. – Przy niewłaściwych założeniach inwestycja może stać się nie tylko mało rentowna, ale nawet generować straty – przestrzega.

A Aleksander Skirmuntt dodaje, że inwestować na kredyt można wtedy, gdy stawki najmu są wysokie, bo wtedy nasz dług spłaca najemca. – Dziś stawki stoją w miejscu lub nawet trochę spadają. Jest nadpodaż mieszkań na wynajem – mówi ekspert Maxon Nieruchomości. – Moim zdaniem zakupy na kredyt dotyczą tylko kupujących na własne cele. Oczywiście, mówimy tu o mieszkaniach, rynek komercyjny rządzi się innymi prawami. Przy trudnym wynajmie lewarowanie się i zaciąganie kredytu, żeby najemca go spłacał, jest wysoce ryzykowne i chyba nikt rozsądny tego nie robi.