Potrzeba więcej mieszkań, a nie małych domów

Prace nad budowlaną częścią Polskiego Ładu nabierają tempa. Zapewne wkrótce projekt ustawy o tzw. małych domach trafi do Sejmu. Przypomnijmy, że przepisy mają dać możliwość budowania domów do 70 mkw. powierzchni zabudowy bez dziennika budowy, bez pieczy kierownika i na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym. Potrzebne są nam takie regulacje?

I tu mamy duży problem. Potrzebne są nam regulacje, które przyspieszą zapewnienie odpowiedniej liczby mieszkań dostępnych dla ludzi. Cały czas jesteśmy w tak zwanej dziurze podażowej. Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 1,5 do 2,5 mln mieszkań. Jeżeli weźmiemy pod uwagę jeszcze mieszkania, których standard nie odpowiada potrzebom aktualnych czasów, to ten brak jest jeszcze większy. Wcześniejsze programy tego i poprzednich rządów zakładały akcelerację programów budownictwa wielorodzinnego. Polski Ład stawia zaś akcent na budownictwo indywidualne jednorodzinne.

I tutaj mamy zasadniczy kłopot, dlatego że z jednej strony próbujemy rozwiązać ten dojmujący problem braku mieszkań dostępnych, ale z drugiej działamy absolutnie pod prąd wszelkim zasadom zrównoważonego rozwoju i to w obliczu nadchodzącej katastrofy klimatycznej. Przypomnę, że cała Europa skoncentrowana jest w tej chwili na zielonym ładzie, na nowym Bauhausie, który zakłada ograniczenie i redukcję produkcji dwutlenku, który budownictwo generuje w bardzo dużych ilościach. I niestety budownictwo indywidualne, domy jednorodzinne – i trzeba to powiedzieć wprost – są najbardziej nieekologicznym sposobem zamieszkiwania, jaki wymyślił człowiek. Preferowanie tego typu zabudowy czy jej wzmacnianie jest drogą dokładnie w przeciwnym kierunku do tego, co będzie za chwilę robiła i już robi cała Europa.

Zatem program Mieszkanie+ zakładający powstanie dostępnych mieszkań na wynajem, był kierunkowo lepszy, tylko na etapie realizacji coś poszło nie tak.

Zdecydowanie tak. Jak większość działań tego rządu na poziomie diagnozy tamten program był strzałem w dziesiątkę. Absolutnie potrzeba nam dużej ilości dostępnych mieszkań, najlepiej nie w systemie własności, ale właśnie najmu. Wzrost cen materiałów budowlanych i pracy powoduje, że cena mieszkania w tej chwili odjeżdża z zasięgu średnio zarabiającej rodziny. Powinniśmy dążyć do takiego modelu, jaki panuje w większości krajów europejskich, czyli długoterminowego stabilnego najmu, z czynszem, który stanowi maksymalnie 30 proc, dochodów gospodarstwa domowego. Ten kierunek był na poziomie diagnozy absolutnie trafiony. Natomiast wykonanie, cała organizacja i przeprowadzenie były już fatalne.

Program się nie udał, ale to nie znaczy, że teraz należy przekierowywać aktywność inwestycyjną w stronę budownictwa indywidualnego. I to jeszcze wprowadzając ułatwienia tam, gdzie naprawdę one zagrażają bezpieczeństwu i ładowi przestrzennemu. Lepszym rozwiązaniem byłoby obniżenie choćby VAT-u na materiały budowlane.

Domy z Polskiego Ładu mają być budynkami budżetowymi. Ile Kowalski zaoszczędzi pieniędzy, podążając tą procedurą i budując: bez kierownika budowy, dziennika budowy i pobierając projekt budynku z publicznej domeny za symboliczną złotówkę?

Są to koszty niemalże pomijalne. Dziś katalogowy projekt domu można kupić za 1500–2500 zł. To są niewielkie oszczędności, jeżeli weźmiemy pod uwagę, że budowanie nawet najprostszego domu jednorodzinnego to koszt kilkuset tysięcy złotych. Doliczając do tego cenę działki i jej uzbrojenie, koszty zbliżają się do pół miliona. Oszczędności rzędu 2 tysięcy na projekcie, 5 tysięcy na obsłudze kierownika budowy, która sprowadza się do dwóch–trzech wizyt w trakcie budowy domu podczas wznoszenia najbardziej newralgicznych elementów, jak fundamenty, stropy podciągi, i na jej zakończenie to oszczędność pozorna.

Pamiętajmy też, że w walce ze zmianami klimatycznymi ważne są prawa matematyczne, takie jak rachunek ciągniony i prawo wielkich liczb. Rachunek ciągniony polega na tym, że koszty po stronie Kowalskiego rzeczywiście mogą być dużo niższe niż zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym. Przy budowie metodą gospodarczą można zaoszczędzić, wykonując budynek samodzielnie czy szukając tańszych materiałów budowlanych. Natomiast rachunek ciągniony polega na tym, że my wszyscy jako społeczeństwo poniesiemy później bardzo wysokie tego koszty. W postaci uzbrojenia tych terenów i budowy twardej infrastruktury: dróg, oświetlenia, chodników, ścieżek rowerowych, jak i infrastruktury społecznej. Zupełnie inaczej buduje się szkołę na osiedlu, na którym mieszka 5 tysięcy osób, inaczej dla 5 tysięcy domów w zabudowie rozproszonej. Wreszcie prawo wielkich liczb. Jeśli będziemy promować budownictwo rozproszone, to będziemy promować najbardziej nieekologiczny sposób zamieszkiwania.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 81% artykułu