Fiskus ma prawo podważać wycenę

Kto z nas nie marzy, by dostać w spadku czy darowiźnie choćby niewielkie lokum. Niestety, taki prezent od losu szybko może okazać się dość kosztowny. Na pełne zwolnienie z podatku od spadków i darowizn może liczyć tylko najbliższa rodzina – małżonek, zstępni (dzieci, wnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha – i to pod określonymi warunkami.

Im zaś więzi rodzinne między obdarowanym czy spadkobiercą a darczyńcą czy spadkodawcą mniejsze, tym na więcej może liczyć fiskus. Zasadniczo to podatnik deklaruje, na ile wycenia dom czy mieszkanie, ale sztuczne zaniżanie ich wartości to nie najlepszy pomysł. Ta reguła dotyczy też urzędników, którzy cen nieruchomości również nie mogą brać z sufitu.

Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, co do zasady podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Rynkowa wartość

Przyjmuje się ją w wysokości określonej przez nabywcę, tj. obdarowanego czy spadkobiercę, ale jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej. Tę zaś określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia (prawami majątkowymi tego samego rodzaju), z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W praktyce to osoba, która dostanie mieszkanie czy dom w spadku, ewentualnie w darowiźnie, na potrzeby rozliczenia z fiskusem powinna zadeklarować, na ile wycenia wartość nieruchomości. Ta zaś powinna odpowiadać wartości rynkowej.

Dla wielu podatników ta może być jednak pojęciem względnym. Zaniżanie – nieświadome bądź celowe – zazwyczaj ma jednak krótkie nogi. Fiskus ma bowiem narzędzia do reagowania zarówno, gdy podatnik w ogóle nie określi wartości „nabytku", ale także gdy uzna, że wycena jest zaniżona.

Zgodnie z przepisami, jeśli nabywca nie poda wartości albo według oceny naczelnika urzędu skarbowego ta podana nie odpowiada wartości rynkowej, zostanie wezwany do odpowiedniego zachowania. W teorii urzędnicy mogą wezwać do wskazania wartości oraz jej podwyższenia lub nawet obniżenia. Z reguły jednak w praktyce fiskus żąda podwyższenia wartości. Podatnik na reakcję powinien mieć co najmniej 14 dni. W wezwaniu fiskus ma też podać wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeśli podatnik nie zareaguje, lub w ocenie fiskusa nadal zaniża wartość, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy.

Wariantów zastosowania tej procedury może być kilka. Podatnik, który bezzasadnie upiera się przy znacząco zaniżonej wartości nieruchomości musi liczyć się z dodatkową sankcją. Jeżeli fiskus powoła bowiem biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie się różnić od wartości zadeklarowanej przez podatnika o więcej niż 33 proc., zostanie on obciążony też kosztami pracy biegłego.

Jeśli jednak to wycena forsowana przez fiskusa jest nierealna, nie warto składać broni. W takim przypadku warto się odwołać od decyzji, a potem zaskarżyć ją do sądu administracyjnego.

Warto mieć dowody

Jak przypomina Bartosz Mazur, doradca podatkowy, menedżer w Gekko Taxens, to na organie podatkowym spoczywa obowiązek udowodnienia podatnikowi, że jego rozliczenie jest nieprawidłowe. Podobnie, jeśli chce zakwestionować wartość np. darowizny, musi udowodnić, że nie odpowiada ona cenie rynkowej. Zazwyczaj podatnik zna orientacyjną cenę rynkową mieszkania czy domu, ale dla jej udokumentowania można wydrukować przykładowe podobne ogłoszenia.