Jeśli będzie można sprawniej budować, problemy się rozwiążą

Jesteście pionierem i największym prywatnym graczem, jeśli chodzi o najem instytucjonalny mieszkań. Jak zapatrujecie się na rynek najmu w krótkim terminie – pandemia nieco go poturbowała: słyszymy o spadających stawkach czynszów, ludzie narzekają, że więcej czasu zabiera znalezienie najemcy. Jak idzie komercjalizacja projektów oddawanych w trakcie III fali pandemii – w tych najnowszych obniżyliście m.in. minimalny okres najmu z roku do trzech miesięcy...

Jesteśmy bardzo zadowoleni z tempa najmu, w pierwszych oddawanych projektach Resi4Rent obłożenie sięga obecnie 98–99 proc., spowolnienie na rynku ograniczyło się właściwie do ubiegłorocznego najsurowszego lockdownu. Jeśli chodzi o tegoroczne inwestycje oddawane w Warszawie i Trójmieście, to najem idzie bardzo szybko. Działamy elastycznie, rynek wyraźnie się umacnia i nie widzimy już dziś potrzeby dawania dodatkowych zachęt.

Warszawski rynek najmu to ok. 100 tys. lokali skupionych w rękach prywatnych osób, które mają jeden, dwa, trzy, rzadko więcej lokali. PRS (rynek najmu instytucjonalnego – red.) jest więc ułamkiem rynku. Podkreślamy w naszej komunikacji, że oferujemy zupełnie inny produkt – to nowe mieszkania, z dodatkowymi usługami. Wydaje mi się, że to jest klucz, jeśli chodzi o to, dlaczego nasze projekty wynajmują się szybko. Rynek jest silny i powraca, to dlatego coraz bardziej zdecydowanie wchodzą do Polski kolejni duzi zagraniczni inwestorzy PRS, dochodzi już do dużych transakcji.

Inwestorzy z rynku PRS są dziś trochę chłopcem do bicia. Po pierwsze, zarzuca się im zabieranie z rynku pierwotnego puli mieszkań, które mogliby kupić „złaknieni" klienci indywidualni. W Irlandii zapowiedziano wyższy podatek od hurtowego zakupu domów przez fundusze – nie dotyczy to bloków z mieszkaniami, ale pokazuje podejście: „chrońmy nabywców detalicznych". Podobnie było z samym rynkiem najmu w Berlinie: władze zdecydowały się zamrozić czynsze – co zresztą niemiecki trybunał uznał za niezgodne z konstytucją...

Przykład kontroli czynszów w Berlinie pod hasłami, że fundusze mają za dużo mieszkań, pokazuje, że interwencje kończą się nie najlepiej. Tam jak na dłoni widać, skąd bierze się problem – wystarczy spojrzeć, ile mieszkań się buduje. Chociaż Berlin to miasto większe i atrakcyjniejsze niż Warszawa, to kilka lat temu to warszawski rynek mieszkaniowy był dwukrotnie większy, myślę że obecnie relacja jest podobna.

Fundamentalnym problemem, który powoduje wzrost czynszów i wzrost cen mieszkań, jest przede wszystkim brak podaży. To jak w socjalizmie: cukru brakowało i drożał nie dlatego, że spekulanci go wykupili, tylko że po prostu jego dostawy były za małe, nieregularne. To odpowiednia podaż rozwiązuje problemy.

W Polsce fundusze kupują lokale w budowie, które wejdą na rynek najmu za kilka lat. Jednocześnie cały czas jest mocny trend kupowania mieszkań na wynajem przez osoby fizyczne. Nawet jeśli fundusze będą kupować relatywnie dużo, to w najlepszym razie będą mieć – pozostając przy Warszawie – parę procent rynku.

Poza odblokowaniem podaży skupiłbym się na czymś jeszcze – dobrze byłoby umożliwić polskiemu kapitałowi podobne inwestycje. Od dłuższego czasu mówi się o potrzebie wprowadzenia REIT-ów do polskich przepisów, kilka lat temu się nie udało, ale prace znów się toczą. Bez tego trudno będzie konkurować z zagranicznymi funduszami.

W I kwartale Echo sprzedało 463 mieszkania, ustanawiając kwartalny rekord, w kwietniu jeszcze 170. Popyt jest zatem mocny i kto ma co sprzedawać, nie narzeka. Ale generalnie trend jest taki, że wysoki popyt zderza się z niedomagającą podażą, co przekłada się na wzrost cen. Czy te świetne wyniki za I kwartał to bardziej odłożony popyt czy rzeczywiście trend napędzany m.in. zakupami tezauryzacyjnymi, czyli chęcią obrony wartości oszczędności?

Pewnie jedno i drugie. Dla nas ubiegły rok był akurat bardzo dobry i notowaliśmy wzrost sprzedaży, ale na szerokim rynku mieliśmy spadek. Czynnik odłożonego popytu jest prawdziwy i dotyczy nie tylko mieszkań, ale wielu innych dziedzin, widzimy to również w naszych galeriach handlowych. Co do tezauryzacji, faktycznie obserwujemy, że to bardzo ważny motyw, jaki widzimy wśród naszych klientów. Ludzie zgromadzili bardzo duże środki na rachunkach, a przy rekordowo niskich stopach procentowych to nie przynosi dochodu. Dlatego poszukiwane są sposoby takiego ulokowania pieniędzy, które byłyby bezpieczne i sprawiały, by kapitał nie tracił wartości.

Rząd zapowiedział w ramach Polskiego Ładu dalszą stymulację popytu. Czy to nie stwarza ryzyka?