Upadłość nie musi wiązać się z utratą apartamentu

Jeszcze trzy miesiące temu inwestorzy nie mieli wątpliwości. Apartament w Zakopanem czy w Kołobrzegu był świetną lokatą kapitału. O niebo lepszą od konta oszczędnościowego w banku.

Ale to już przeszłość. Dziś coraz częściej zastanawiają się, co dalej. Co będzie, jeżeli pojawi się widmo upadłości? Scenariuszy jest kilka.

Można skończyć budowę

W innej sytuacji są osoby, które są już właścicielami pokoju czy apartamentu w condo- lub aparthotelu (najczęściej współwłaściciele nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej), a w innej osoby, które dopiero czekają na zakończenie inwestycji i mają jedynie zawarte umowy przedwstępne. W razie ewentualnych problemów ci pierwsi są w znaczne lepszej sytuacji. Drudzy mają mniejsze szanse na odzyskanie już zainwestowanych pieniędzy.

– Załóżmy, że upada spółka, która nie wybudowała jeszcze inwestycji. Przede wszystkim nie wolno panikować. Najlepiej działać razem, wtedy można więcej osiągnąć – radzi Mateusz Stachewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Inwestorzy mogą powołać radę wierzycieli, która podejmie decyzję o kontynuowaniu budowy. Po jej zakończeniu i oddaniu condo- lub aparthotelu do użytkowania syndyk podpisze z nimi notarialne umowy przenoszące własność. Nowelizacja prawa upadłościowego z 2016 roku wprowadziła rozwiązania, które zapewniają wierzycielom inwestorom możliwości dokończenia inwestycji.

W przypadku rozpoczętych, a nie zakończonych inwestycji warto także zajrzeć do umowy z deweloperem i sprawdzić, czy wpłacone środki trafiały na rachunek zastrzeżony (tzw. escrow czy powierniczy) w banku, czy też nie. Okazuje się bowiem, że ma to teraz bardzo duże znaczenie.

– Jeżeli taki rachunek był prowadzony, jest to bardzo dobra wiadomość. Oznacza bowiem, że realizacja inwestycji została zabezpieczona finansowo, a w przypadku rachunku powierniczego dodatkowo środki nie trafią do wspólnej masy upadłościowej. Wypłaty z takiego rachunku odbywają się pod zastrzeżonymi w umowie warunkami. Przedsiębiorca zwykle otrzymywał środki po ukończeniu określonych etapów budowy, czyli nie dysponował wpłatami klientów na bieżąco. Nie mógł więc na bieżąco wydawać na realizację inwestycji – wyjaśnia Mateusz Stachewicz.

Klienci dewelopera nie muszą być jednak zainteresowani kontynuowaniem budowy. Co wtedy? Muszą liczyć się z tym, że nie zawsze dostaną tyle, ile wpłacili. Apartamenty inwestycyjne przyjmują różne formy prawne. Dużo zależy od tego, na jakim etapie jest budowa. Im bardziej zaawansowana, tym tych pieniędzy będzie mniej, bo więcej zostało wydanych na budowę.

W kolejce razem z innymi wierzycielami

Nie każdy też inwestor wpłaca pieniądze na wyodrębnione rachunki bankowe dewelopera. W takim przypadku, jeżeli dojdzie do upadłości, klienci dewelopera mogą się zaspokoić na zasadach ogólnych. Odzyskanie środków nie jest takie proste. – W wypadku upadłości spółki, która realizowała inwestycję, osoby, które nie mają tytułu własności (czyli aktu notarialnego) są bowiem takimi sami wierzycielami, jak inni wierzyciele niewypłacalnego przedsiębiorcy prowadzącego inwestycję – tłumaczy Piotr Zimmerman, radca prawny specjalizujący się w prawie upadłościowym.

– Ich roszczenia wchodzą w skład masy upadłościowej i są realizowane w drugiej kolejności. Najpierw więc syndyk ma obowiązek zaspokoić wierzytelności zabezpieczone rzeczowo na nieruchomości (najczęściej chodzi o duży kredyt bankowy), a dopiero po nich wierzytelności uprzywilejowane. Zalicza się do nich zasadniczo składki na ZUS i wynagrodzenie pracowników – wyjaśnia mec. Piotr Zimmerman. – Następnie dopiero środki, które zostaną po zaspokojeniu wierzytelności zabezpieczonych i uprzywilejowanych, dzieli on wśród pozostałych wierzycieli. Może być i tak, że nie będzie co dzielić albo będą to niewielkie kwoty, dużo niższe od tych, które inwestor zapłacił.

Nie tak łatwo o nowego operatora

Zupełnie inna sytuacja jest w przypadku gotowych apartamentów. Tu może pojawić się ryzyko upadłości spółki-operatora zarządzającej nieruchomością.

– Najlepiej jest już teraz rozmawiać ze spółką operatorem. Nie powinno się czekać, aż wpadnie kłopoty i ogłosi upadłość. Właściciele pokoi (apartamentów) powinni poważnie rozważyć możliwość rezygnacji z części zysków, mając na względzie, że sytuacja jest trudna dla całej gospodarki. Dzięki temu jest duża szansa, że operator nie utraci płynności finansowej i nie upadnie – co dla inwestora jest korzystniejsze w dłuższej perspektywie. Trzeba pamiętać, że znalezienie nowego operatora nie będzie proste. Wyspecjalizowanych firm na rynku nie ma wiele – uważa Mateusz Stachewicz.