Budowa banku ziemi to spore wyzwanie

SGI, firma deweloperska mająca szczecińskie korzenie, w latach 2018–2020 przeprowadziła proces dezinwestycji, sprzedając grunty i nieruchomości komercyjne w miastach regionalnych. To kilka działek w Szczecinie o wartości ok. 30 mln zł, biurowiec, również w Szczecinie (ok. 80 mln zł), oraz działki w Łodzi, Poznaniu i Słupsku.

– Dziś cały portfel, bank ziemi i nasze plany obejmują stolicę. To tu zamierzamy się rozwijać – mówi Robert Stachowiak, prezes SGI. – W tym roku udało się nam kupić działki w bardzo dobrych lokalizacjach pod ok. 65 tys. mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.).

W sumie warszawski bank ziemi pozwoli firmie wybudować 85 tys. mkw. PUM. Wartość przeprowadzonych w ostatnich miesiącach transakcji to 180 mln zł. Firma kupiła grunty na Dolnym Mokotowie, we Włochach, na Bemowie, Starej Ochocie. – Pod koniec ub.r. pozyskaliśmy dwie działki na Siekierkach, w rejonie ul. Bluszczańskiej, gdzie już od kilku lat realizujemy inwestycje – mówi prezes Stachowiak. – Skupiamy się na wysokomarżowych projektach obejmujących mieszkania i domy, inwestujemy w segment premium.

W ciągu roku spółka jest gotowa przeznaczyć na zakupy działek kolejne 180–200 mln zł. W następnych latach planuje sprzedawać ok. 400–500 mieszkań rocznie.

Bank ziemi powiększa też Cordia. Ten węgierski deweloper zainwestował w spółkę Polnord (dziś jest jej jedynym akcjonariuszem) m.in. ze względu na zasoby gruntów.

– Jesteśmy zainteresowani chłonnymi działkami, pozwalającymi na realizację projektów powyżej 5 tys. PUM – mówi Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w firmie Cordia Polska i prezes Polnordu. – Szukamy ich w atrakcyjnych dla klientów lokalizacjach: blisko terenów zielonych, z dobrą komunikacją, w atrakcyjnym sąsiedztwie. Takich działek w zasobach Cordii i Polnordu mamy sporo. Poza aktualną ofertą w przygotowaniu na lata 2021–2027 mamy projekty w Gdańsku (500 mieszkań), Warszawie (3225 mieszkań) i Poznaniu (724).

Develia ma działki pod ok. 30 inwestycji na ponad 7,3 tys. mieszkań. Andrzej Oślizło, prezes Develii, podkreśla, że firma cały czas stara się pozyskiwać atrakcyjne grunty.

– Od początku roku kupiliśmy już siedem działek za ponad 70 mln zł – podaje. – W naszym budżecie na 2021 r. na grunty zarezerwowaliśmy prawie ćwierć miliarda zł. Koncentrujemy się głównie na rynkach, na których już działamy – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Poważnie rozważamy też rozpoczęcie inwestycji w Katowicach i w Łodzi.

Na brak gruntów nie narzeka Atal. – Zawdzięczamy to dużym zakupom w latach 2017–2018 – tłumaczy Zbigniew Juroszek, prezes spółki. – Nasz bank ziemi to ponad milion mkw. PUM. Ten bank ziemi w jednych aglomeracjach jest bardziej rozbudowany, w innych mniej. Nie musimy jednak brać udziału w wyścigu o drogie działki.

Atal szuka parceli głównie z planami zagospodarowania, pod wieloetapowe osiedla. W I kw. 2021 r. pozyskał dwa grunty (w Katowicach i Poznaniu) za ok. 52 mln zł. – W przeliczeniu na 1 mkw. PUM to 648 zł, co jest potwierdzeniem naszej racjonalnej polityki – podkreśla prezes Juroszek. – Nowo zakupione grunty pozwolą na budowę 80 tys. mkw. PUM.

Grupa Robyg w I kw. w bank ziemi w Warszawie i Gdyni zainwestowała ponad 340 mln zł. Potencjał to ok. 170 tys. mkw. PUM. – Zakupy uzupełniły zasób gruntów kupionych w 2020 r. za ponad 375 mln zł w Warszawie, Gdańsku, Gdyni i we Wrocławiu (ponad 330 tys. mkw. PUM). Łączne zasoby gruntów zapewniają grupie potencjał sprzedaży ok. 22 tys. lokali – mówi Artur Ceglarz, wiceprezes Robyga. – W całym 2021 r. na grunty planujemy przeznaczyć łącznie ponad 600 mln zł.

Ziemia to towar deficytowy. – Zasób atrakcyjnych działek jest mocno ograniczony, brakuje odpowiednio przygotowanych terenów pod inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w centrach dużych miastach – mówi Robert Stachowiak. – Takie działki sprzedają się najszybciej. Podobnie jest z lokalizacjami z wygodnymi połączeniami komunikacyjnymi z pozostałymi częściami miasta. Deficyt wpływa na wzrost cen działek, a w efekcie – na wyższe ceny mieszkań. Budowa banków ziemi staje się sporym wyzwaniem.

Opinię podziela Michał Melaniuk. – Trendy na rynku działek są od lat niezmienne. Maleje oferta w atrakcyjnych lokalizacjach, ceny gruntów szybko rosną, co ma bezpośredni wpływ na ceny mieszkań – mówi. – Duża konkurencja w dużych miastach sprawia, że deweloperzy zaczęli się przyglądać działkom, które wcześniej wydawały się im mniej atrakcyjne. To tereny z różnego rodzaju „wyzwaniami", np. natury prawnej, gdzie trzeba się mierzyć z długimi postępowaniami administracyjnymi. Taki zakup to każdorazowo rachunek zysków i strat. Szansą dla rynku mogłoby być uwolnienie gruntów z zasobów Skarbu Państwa.

O rosnących od wielu lat cenach gruntów mówi też Andrzej Oślizło. – Powodów jest kilka, najważniejszy to mała podaż – potwierdza. – Możliwość zakupu działek, zwłaszcza w centrach dużych miast, skutecznie ograniczają bariery administracyjno-prawne. Przy ograniczonej podaży i rosnącym popycie wzrost cen gruntów jest naturalną konsekwencją. Mamy do czynienia z klasycznym rynkiem sprzedającego. Właściciele atrakcyjnych gruntów są świadomi dobrych wyników deweloperów na rynku mieszkaniowym i stosownie podnoszą ceny.

Andrzej Oślizło zauważa, że w największych miastach ceny wzrosły w ostatnich latach nawet kilkukrotnie. Deweloperzy coraz chętniej spoglądają więc na peryferia miast, a nawet na tereny poza ich granicami. – Wiele firm zaczyna też rozważać inwestycje na rynkach do tej pory niezagospodarowanych, jak np. Szczecin czy Rzeszów – mówi prezes Develii.

Zbigniew Juroszek podsumowuje, że deficyt gruntów w dobrych miejscach to już powszechna trudność, z którą mierzą się wszyscy inwestorzy. – Z roku na rok zasób działek pod budownictwo mieszkaniowe w aglomeracjach będzie malał, to naturalne zjawisko na dojrzałych rynkach – mówi. – Wyzwaniem jest zakup atrakcyjnych gruntów, z jasną sytuacją prawną, pozwalających budować stosunkowo szybko i z satysfakcjonującą marżą.

Opinia

Anna Karaś, analityk rynku nieruchomości Cenatorium: