Biuro może pójść za pracownikiem

Przed pandemią biuro było kartą przetargową w procesie rekrutacji pracowników. Najlepszych przyciągały najlepsze siedziby.

Dziś, jak zauważa Bartłomiej Zagrodnik, partner i dyrektor wykonawczy w firmie doradczej Walter Herz, biura przechodzą transformację, dostosowując się do nowych wymagań dotyczących powierzchni, układu, bezpieczeństwa. – Ich funkcja diametralnie się zmieni – ocenia Zagrodnik. Nie ma jednak wątpliwości, że bezpieczne biuro nadal będzie magnesem na talenty, choć część firm uelastyczni formy świadczenia pracy.

Rynek biurowy powoli wraca do normalności według Martina Lipińskiego, dyrektora działu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w Axi Immo.

– Część rekrutacji znów odbywa się w siedzibach najemców, a nie tylko za pomocą aplikacji czy rozmów wideo – mówi Martin Lipiński. – Biurowce blisko metra, środków komunikacji miejskiej, z dostępem do miejsc parkingowych, w pobliżu różnych usług, jak restauracje, sklepy, kina czy kluby fitness i siłownie, wciąż będą stanowić wartość dodaną dla potencjalnych pracowników.

Satelity i hybrydy

Także Anna Patrzyk-Sperzyńska z Knight Frank jest przekonana, że atrakcyjne biuro zawsze będzie w cenie. – Praca zdalna tego nie zmieni. Dla wielu organizacji była to próba – mówi. Pandemia znacznie przyspieszyła rysujący się już wcześniej trend.

– Przestrzeń biurowa nie będzie jedynie miejscem, do którego pracownicy idą tylko po to, by wykonać określone zadania. Bardziej docenia się aspekt społeczny. Większy nacisk kładzie się na przestrzenie do pracy twórczej. Priorytetem jest bezpieczeństwo – mówi ekspertka. Potwierdza to ankieta Knight Frank wśród 225 firm, uwzględniająca ich 927 biur w Europie, w tym w Polsce. Na bezpieczeństwo wskazują i wracające do biur firmy, i te poszukujące powierzchni.

A pracodawcy testują różne modele. Są szacunki, o czym mówi Martin Lipiński, że np. przy czterodniowej pracy zdalnej można by zredukować powierzchnię obecnych biur o ok. 30 proc. – Jednym z rozwiązań, m.in. dla dużych międzynarodowych korporacji, nie tylko w Polsce, ale w Europie i na świecie, są biura satelickie – mówi dyrektor. – To mniejsze biura rozlokowane w różnych częściach miasta, do których łatwiej dotrzeć mieszkającym w danej dzielnicy pracownikom. Oznacza to, że biuro „idzie" za pracownikiem.

Kolejnym rozwiązaniem są biura hybrydowe, które służą głównie wykonaniu konkretnego zadania, jak spotkanie z klientem czy prezentacja projektu. – Te biura będą jednak dużo droższe m.in. ze względu na większą liczbę małych i dużych sal konferencyjnych, duży udział tzw. układu gabinetowego i mniejszy open space – zauważa dyr. Lipiński. – Ta powierzchnia może być, oczywiście, ciekawsza, gwarantująca też wzrost współczynnika flex określającego liczbę mkw. na jednego pracownika do ok. 10 mkw.

Tymczasem, co widać w transakcjach z II kw. na rynku biurowym, bankowym i ubezpieczeniowym, wciąż silny jest trend konsolidacji powierzchni. – W tle pozostaje kwestia optymalizacji. Biuro satelickie czy hybrydowe to nadal jedno z proponowanych rozwiązań – zauważa ekspert.

Testowanie możliwości

Kompleksy biurowe kusiły lokalami gastronomicznymi, sportowymi, handlowymi. Dziś sporo z nich wciąż jest zamkniętych. – Zmieniające się otoczenie biznesowe powoduje ewolucję części funkcji w budynkach, ale nie będą to zmiany drastyczne – ocenia Bartłomiej Zagrodnik. – Restauracje i kantyny będą działać w zwiększonym reżimie sanitarnym. Najlepiej zlokalizowane biurowce wróciły już do wyników sprzed marca, a dodatkowo znacząco rozbudowały opcje dostaw telefonicznych i zamówień online.

We wrocławskim Sky Tower otwarto automatyczną stołówkę. Maszyna wydaje obiady. Ekspert Walter Herz przyznaje, że liczba różnego rodzaju automatów rośnie. Standardem są stacje z płynami do dezynfekcji i żelami antybakteryjnymi. – Pandemia zwiększyła też zainteresowanie biurami, które mają dostęp do terenów zielonych, tarasów i miejsc do parkowania rowerów – zauważa.

To jednak niełatwy czas dla wielu firm, które prowadzą biznes w pobliżu biurowców. – Właściciel nieruchomości po wyjściu z niej najemcy stara się znaleźć firmę o podobnym profilu – mówi Martin Lipiński. Powierzchnia jest już przygotowana dla danej branży. – Dla wielu właścicieli to jednak dobry czas na sprawdzenie nowych możliwości – ocenia ekspert Axi Immo. Popularnym rozwiązaniem może się okazać oferta autorskiej powierzchni coworkingowej.

Dodaje, że część restauracji oprócz oferty lunchowej dla pracowników jest nastawiona na biznes wieczorny. – Do takich miejsc chodzimy rzadziej, ale masowego zamykania lokali nie ma – podkreśla. – Nieco inaczej jest z kantynami, które cały biznes oparły na pracownikach biurowych. Przychód z kantyn stanowił część przychodu właściciela budynku. Był usługą dodatkową, którą lepiej było oferować nawet po kosztach niż z niej zrezygnować. Z kolei usługi fitness działają przy niższym obłożeniu, często o ok. 40–50 proc. To nieopłacalne z punktu widzenia biznesu, jednak wystarczy na przetrwanie trudniejszego czasu. Pojawiła się nawet nowa sieć fitness, która planuje ekspansję w Polsce.

Wzmożone zainteresowanie lokalami usługowymi zauważa Anna Patrzyk-Sperzyńska. – Odbije się to pozytywnie na wachlarzu udogodnień oferowanych przez wynajmujących – przewiduje ekspertka.

Mówi też o rozwoju nowoczesnych technologii w biurowcach. – Z perspektywy właściciela budynku ważne jest sprawne zarządzanie ruchem. Aplikacje pozwalają sprawdzić obłożenie np. w rowerowniach czy pomieszczeniach socjalnych – wyjaśnia. – Pojawiła się też odpowiedź na ryzyko tworzenia się kolejek w kantynach i restauracjach. Niektórzy dostawcy aplikacji wprowadzili opcję zamawiania jedzenia z restauracji w biurowcu, płatności za nie oraz dostarczenia np. do recepcji biurowca.

Zdaniem Anny Patrzyk-Sperzyńskiej dobrym rozwiązaniem jest umożliwienie „bezdotykowego" poruszania się w przestrzeni dzięki czytnikom kodów QR, a także specjalne nakładki na klamki. – Można także wyposażyć pracowników w proste, przenośne narzędzia do bezdotykowego otwierania drzwi czy naciskania przycisków w windach lub włączników światła – wskazuje.

Na rozwiązania proptech zwraca uwagę także Martin Lipiński.- Zdecydowania większość będzie opierać się na wykorzystaniu telefonu komórkowego i wgraniu odpowiedniej aplikacji – mówi. - Do obecnych już dziś w standardzie rezerwacji salek konferencyjnych, udostępniania konkretnych powierzchni dla gości, systemów do zamawiania posiłków z kantyny na konkretne biurko, w niedługim czasie powinny dołączyć rozwiązania głosowe jak otwieranie drzwi czy wybór piętra w windzie. Niedługo standardem w biurowcach powinno być także automatyczne odczytywanie tablic rejestracyjnych umożliwiające swobodny wjazd i wyjazd, a także rezerwacja miejsca parkingowego za pośrednictwem aplikacji. W czasie kolejnych zagrożeń epidemiologicznych standardem w biurowcach będą zapewne kamery termowizyjne, które umożliwią szybsze wykrycie potencjalnie chorych osób.

Nieruchomości Komercyjne

Przed pandemią biuro było kartą przetargową w procesie rekrutacji pracowników. Najlepszych przyciągały najlepsze siedziby.

Pozostało 93% artykułu