Wyburzyć, by zbudować lepsze

Zabudowany grunt o powierzchni 8 ha na krakowskim Dąbiu kupiła spółka Strabag Real Estate. Budynek dawnej galerii handlowej Plaza zostanie zburzony, ustępując miejsca wielofunkcyjnemu kompleksowi kilku budynków. Rozbiórkę Plazy deweloper chciałby rozpocząć w tym roku.

Strabag analizuje różne warianty zabudowy terenu, którego ponad 30 proc. to zieleń wraz ze stawem Dąbskim. Pod uwagę brane są obiekty handlowe, biura, hotel.

Skomplikowany proces

Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający Strabag Real Estate w Polsce, przypomina, że to już czwarty zakup zabudowanej miejskiej działki przez firmę. W 2019 r. deweloper kupił atrakcyjny teren z biurowcem Atrium International przy al. Jana Pawła II w Warszawie. – Po wnikliwej analizie różnych scenariuszy rozważamy wzniesienie nowej zabudowy. Będziemy mogli w pełni wykorzystać potencjał inwestycyjny tego gruntu – tłumaczy Łukasz Ciesielski.

W 2017 r. firma kupiła działkę przy ul. Canaletta, na tyłach pl. Teatralnego. – Po zakończeniu rozbiórki biurowca i uzyskaniu pozwolenia na budowę przygotowany do inwestycji teren sprzedaliśmy sieci Puro Hotels – mówi Łukasz Ciesielski.

A wszystko zaczęło się w 2015 r. od działki przy ul. Tamka. – W trudnych śródmiejskich warunkach przeprowadziliśmy skomplikowany proces wyburzenia starego biurowca. Na jego miejscu wybudowaliśmy 12-kondygnacyjny hotel dla niemieckiej sieci Motel One – mówi dyrektor Strabag Real Estate.

Jego zdaniem podobnych transakcji będzie przybywać, bo podaż atrakcyjnych gruntów od lat się kurczy. O pustą działkę jest coraz trudniej, szczególnie w centrach dużych miast i dzielnicach dobrze skomunikowanych ze śródmieściem.

– Chętnych na tereny inwestycyjne nie brakuje, bo dziś w obrębie aglomeracji powstają już nie tylko mieszkania, biura, obiekty handlowe typu convenience czy hotele, ale także magazyny – mówi Łukasz Ciesielski. – Niszczejące budynki coraz częściej będą dzielić los krakowskiej Plazy.

Dyrektor tłumaczy, że Strabag, kupując zabudowaną ziemię, sprawdza potencjał wykorzystania istniejącej nieruchomości. – Wiele starszych budynków nie spełnia jednak współczesnych norm taksonomii UE. Nie są więc atrakcyjne dla inwestorów – wyjaśnia. – Wymagają gruntownej i kosztownej modernizacji. Nie chcemy lokować kapitału w leciwe aktywa, które podważają długoterminowe cele środowiskowe naszego koncernu. Zrównoważone wykorzystanie surowców to dla nas priorytet. Dlatego recykling i ponowne wykorzystanie niektórych materiałów pozyskanych podczas wyburzeń to ważne założenie naszej firmy.

Z powierzchni ziemi zniknie niedługo biurowiec Ilmet, wybudowany przy rondzie ONZ w Warszawie w latach 1995–1997. W 2016 r. budynek kupiła firma Skanska. – Wyburzenia wewnątrz budynku rozpoczęły się w lipcu 2021 r. – informuje biuro prasowe spółki. W miejscu Ilmetu powstanie nowoczesna wieża biurowa.

Działka przy ul. Towarowej w Warszawie, na której stoi blok z 21 mieszkaniami, trafiła do Ghelamco Poland. – Wykupiliśmy wszystkie mieszkania i przygotowujemy się do rozbiórki budynku – informuje Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland. – Złożyliśmy też wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowo-usługowego – dodaje.

Głośno było też o zakupie działki o powierzchni 20,2 tys. mkw., zabudowanej niewykończonym budynkiem biurowo-administracyjnym na warszawskich Bielanach. Nieruchomość kupił Dom Development. Obiekt ma być wyburzony.

Jarosław Szanajca, prezes spółki Dom Development, mówi, że „trwają prace projektowe i proces pozyskiwania pozwoleń administracyjnych".

– Za wcześnie, by mówić, co powstanie na tym terenie – zaznacza Jarosław Szanajca. Przyznaje, że w wielu miastach znajdziemy świetnie zlokalizowane budynki – poprzemysłowe czy biurowo-handlowe – które przestały spełniać swoją rolę, które nie odpowiadają dzisiejszym standardom bezpieczeństwa czy funkcjonalności. – Adaptacja takich terenów pod nowe, często wielofunkcyjne inwestycje to tendencja, którą obserwujemy w wielu europejskich ośrodkach, w tym w Polsce – podkreśla prezes Dom Development.

Według niego to pozytywny trend. Przestrzeń, często zaniedbana czy niedostępna dla osób z zewnątrz, zostaje przywrócona miastu i jego mieszkańcom.

Decyduje ekonomia

Tomasz Lewandowski, dyrektor działu gruntów oraz inwestycji komercyjnych średniego formatu w firmie doradczej JLL, komentuje, że transakcja zakupu terenu w Krakowie przez firmę Strabag (JLL doradzała sprzedającemu, firmie Peakside Capital) wpisuje się w obserwowany od dłuższego czasu trend. – Zainteresowanie inwestorów zabudowanymi gruntami rośnie, zwłaszcza w śródmiejskich lokalizacjach – potwierdza. – Często jest to jedyna możliwość na realizację inwestycji w danej części miasta czy o określonej skali, co wynika z braku gruntów.

Zdaniem dyrektora takich transakcji będzie coraz więcej, ale trudno mówić o masowych projektach. – W przypadku takich terenów potrzeba bowiem lat, by przystąpić do inwestycji. Wiąże się to z długim okresem projektowania, uzyskiwaniem pozwoleń, a w niektórych przypadkach także potrzebą wygaszenia działalności obiektu – tłumaczy.

Tomasz Lewandowski podkreśla, że utrzymywanie niektórych powstałych 20–30 lat temu obiektów biurowych czy handlowych nie ma ekonomicznego uzasadnienia. – Są też budynki, które pomimo relatywnie dobrego stanu technicznego tracą „rynkową" rację bytu. To co powstaje, czy powstanie w ich miejscu, jest pochodną popytu, jaki w danym momencie zgłasza rynek, i przeznaczenia gruntu – tłumaczy dyrektor.