Magazyny ciągną inwestycje

Z raportu pt. „The CEE Industrial Scene 2020-2021", wynika, że ubiegły rok był rekordowy pod względem wartości inwestycji w obiekty magazynowe. Wartość transakcji w tym sektorze w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wyniosła ok. 3,3 mld euro. - Największą aktywnością wykazali się inwestorzy z regionu APAC, na kolejnych miejscach uplasował się kapitał z regionu EMEA i USA – podaje Colliers.

Wielkie transakcje

- Pandemia miała znaczący wpływ na ogólną aktywność inwestycyjną w Europie Środkowo-Wschodniej w 2020 r. Łączny poziom transakcji był o 24 proc. niższy niż w 2019 r. Pandemia uniemożliwiła międzynarodowym inwestorom podróżowanie i dokonywanie fizycznych inspekcji nieruchomości, jednak nie zdołała zahamować zainteresowania powierzchniami magazynowymi ze strony inwestorów z regionu Azji, Australii i Oceanii (APAC) – podkreślają autorzy raportu.

- Większość inwestorów poszukujących produktów inwestycyjnych na rynku magazynów preferuje również nabywanie portfeli, platform lub projektów zapewniających skalowalność. Na wartość ok. 3,3 mld euro w 2020 r. złożyło się niemal 45 transakcji, co daje średnią wielkość transakcji na poziomie ponad 70 mln euro – wskazuje Kevin Turpin, dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers. - Wśród nich jest kilka bardzo znaczących transakcji portfelowych, z których największą było przejęcie przez GLP aktywów Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej za ok. 1 mld euro – mówi.

Kapitał z regionu APAC, w szczególności z Singapuru, Chin i Korei Południowej, miał 52-proc. udział w transakcjach na rynku magazynów. - Za nimi uplasował się kapitał z regionu EMEA i USA z udziałem odpowiednio 16 i 14 proc. – czytamy w raporcie.

Dostępność i popyt

- Dostępność powierzchni w regionie Europy Środkowo-Wschodniej to średnio ok. 5,9 proc. Niektórzy deweloperzy są skłonni budować spekulacyjnie, podczas gdy inni, będący pod mniejszą presją, preferują budowę obiektów dostosowanych do potrzeb konkretnego najemcy (ang. build-to-suit) – piszą autorzy raportu.

- Z uwagi na to, że dostępność powierzchni w niektórych lokalizacjach w poszczególnych krajach jest bardzo ograniczona, potencjalni najemcy chcący rozpocząć działalność w regionie CEE lub rozszerzyć działalność, powinni rozpocząć proces poszukiwań odpowiednio wcześnie, aby uniknąć opóźnień w realizacji planów.

Jak podają eksperci, popyt brutto na powierzchnie magazynowe w 2020 roku wyniósł ok. 9 mln mkw., co oznacza wzrost rok do roku średnio o prawie 25 proc. - Największą aktywność najemców odnotowano w Bukareszcie i Bratysławie – miasta te miały odpowiednio 70-proc. i 73-proc. udział w całkowitym popycie w Rumunii i Słowacji. Z drugiej strony w Czechach i Polsce dużą popularnością wśród najemców cieszyły się rynki regionalne – zaznaczają analitycy.

- W 2020 roku najemcy w Polsce wykazali się rekordową aktywnością – roczny popyt osiągnął tu poziom 5,4 mln mkw. Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją pozostała Warszawa (1,2 mln mkw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych), ale ogromne wzrosty popytu odnotowały regiony z Górnym Śląskiem na czele – podaje Maciej Chmielewski, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliersie. - Wzrost popytu w stosunku do 2019 r. wyniósł tu aż 79 proc. Na popularności zyskały również lokalizacje w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. mkw. (40 tys. mkw. w 2019 r.), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. mkw. vs. 55 tys. mkw.) oraz Kraków (150 tys. mkw. vs. 77 tys. mkw.).

Aktywne branże

W 2020 r. największą aktywność odnotowały firmy z sektora 3PL (ok. 28 proc.), a następnie z sektorów handlowego (17 proc.) i e-commerce (12 proc.). - Według dostępnych danych sektory 3PL i handlowy mają dość podobny udział w porównaniu z 2019 r., a sektor e-commerce wzrósł łącznie o 200 proc., licząc r./e. – podają autorzy raportu. - W związku z pandemią odnotowaliśmy większe zapotrzebowanie na krótkoterminowe umowy najmu w celu zaspokojenia dodatkowego popytu, jednak typowe umowy najmu w całym regionie wynoszą od trzech do pięciu lat w przypadku logistyki i ponad pięciu lat w przypadku produkcji.

Czynsze i zwroty

- Czynsze w całym regionie CEE pozostały w dużej mierze stabilne, przy czym na niektórych rynkach odnotowano wzrost w najbardziej pożądanych lokalizacjach – podaje Colliers. - Czynsze ofertowe za najlepsze powierzchnie w regionie wahają się od 2,9 euro za mkw. w Polsce do ponad 5,0 euro za mkw. w Bułgarii. Poziom możliwego do uzyskania czynszu zależy również od tego, kim jest najemca i jakie warunki zostały zapisane w umowie najmu. Istotną rolę odgrywają również koszty budowy, które w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły. W przypadku zwrotów z inwestycji w najlepsze obiekty magazynowe na niektórych rynkach odnotowano stabilizację stóp zwrotu, co częściowo wynika z braku danych transakcyjnych, natomiast w innych odnotowaliśmy kompresję. Można się spodziewać dalszej kompresji stóp zwrotu, zwłaszcza że ten rodzaj aktywa jest bardzo poszukiwany, a większość produktów pozostaje w rękach posiadaczy długoterminowych.

Analitycy przypominają, że w 2021 r. zostanie zamkniętych kilka dodatkowych transakcji portfelowych, więc możemy być świadkami, jak stopy zwrotu w sektorze magazynowym wyprzedzają stopy zwrotu w najlepszych centrach handlowych.