– W wyniku rosnącego popytu na powierzchnie magazynowe stawki najmu mogą wzrosnąć – ocenia Grzegorz Skowroński, partner w warszawskim biurze Wolf Theiss. – W porównaniu z konkurencyjnymi rynkami czynsze w Polsce są wciąż na relatywnie niskim poziomie.

Zdaniem Grzegorza Skowrońskiego za wzrostem czynszów mogą też przemawiać rosnące ceny gruntów, wzrost kosztów budowy, zmiany w otaczającym nas świecie. – To np. rewolucja przemysłowa 4.0, rozwój robotyki, coraz większe znaczenie ESG (Environmental, Social and Governance – ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny – red.) – i stawiane w związku z tym wymogi najemcom i inwestorom – zauważa mecenas z Wolf Theiss. Przypomina, powołując się na dane Axi Immo, że od początku lipca do końca września popyt brutto na rynku magazynów to 1,44 mln mkw. (16-proc. wzrost r./r.). Od stycznia do września wynajęto 4,38 mln mkw. powierzchni (25-proc., r./r.) Popyt generuje bardzo aktywny sektor e-commerce. Wpływ na rynek mają też zmiany w łańcuchach dostaw i nowe technologie.

Za transakcje na tym rynku, jak zauważa Grzegorz Skowroński, odpowiadają głównie zagraniczne fundusze inwestycyjne. Widać też ekspansję firm deweloperskich magazynowo-logistycznych. Działalność rozpoczynają tu również podmioty dotychczas niezwiązane z rynkiem magazynów. – Duże zainteresowanie najemców i inwestorów powierzchniami magazynowymi znajduje odzwierciedlenie głównie w kompresji stóp kapitalizacji. Nie można jednak wykluczyć, że w dalszej perspektywie kompresja stóp może spowolnić, co może spowodować, że wzrost wartości projektów nastąpi właśnie poprzez podwyżkę czynszów – mówi Grzegorz Skowroński.

Dodaje, że inwestorzy szukają głównie terenów w pobliżu miast i wzdłuż ważnych szlaków komunikacyjnych, względnie blisko łańcuchów dostaw. Wywoławcze ceny działek w Warszawie zaczynają się od 700–800 zł za mkw., w Krakowie – od 400 zł, we Wrocławiu – od ok. 200 zł. Za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili w stolicy Dolnego Śląska trzeba zapłacić już ok. 300 zł. Od 2005 r. ceny gruntów wzrosły o niemal 70 proc. W III kw. deweloperzy oddali ponad 660 tys. mkw. magazynów (5,6-proc., r./r.). Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce to już 22,4 mln mkw. Na koniec września w budowie było 3,46 mln mkw. magazynów, z czego 35 proc. – w modelu spekulacyjnym (bez umów najmu).

– Trzeba się liczyć z ekspansją w regiony Polski, które dotychczas cieszyły się mniejszym zainteresowaniem – jak województwa podlaskie czy lubelskie – przewiduje Grzegorz Skowroński. – Jednocześnie odnotowujemy transakcje forward sale, co jest oznaką dużego zainteresowania inwestorów tego typu projektami. Poziom pustostanów przynajmniej w krótkiej i średniej perspektywie powinien pozostać na bezpiecznym poziomie. Może to oznaczać, że konkurencja na rynku magazynowo-logistycznym będzie rosła.